当41.9%的独立屋郊区同时贴上“七位数”价签，百万澳元已从“豪宅门槛”变成“入市起步价”。Cotality新报告显示，过去五年房价突破百万的市场数量激增143%，全国已有超过三成分区中位价站上七位数；对年收入10.6万澳元的普通家庭而言，即便首付20%，月供也须4417澳元，占税前收入50%以上——住房，正从“人生目标”升级为“财务极限运动”。

一、五年翻倍：百万郊区从“点”到“面”

2019：全国仅14%郊区破百万，集中于悉尼北滩、东郊

2024：41.9%独立屋郊区、13.5%公寓郊区跻身“百万俱乐部”

2024年底预测：按当前季度增速，还将有80个新区跨过七位数，总量比2019翻一倍

二、城市扫描——哪里七位数密集？

悉尼：70%市场超百万，只剩15%郊区<100万，且全部位于西郊“按揭带”与中央海岸

布里斯班：38个新成员杀入百万，净增量全国至高；Oxley、Ipswich走廊昔日“洼地”今成“山头”

墨尔本：新增7个百万区，Taylor Lakes、Glen Waverley边缘榜上有名

珀斯：20个新区晋级，资源州工资+移民双轮驱动

阿德莱德：16区晋级，山区与海走廊同步飙升

达尔文：唯一主城零百万区，但年涨幅亦回到双位数，补涨信号明显

三、攒钱时长公式：年薪≠上车钥匙

官方收入中位数10.6万澳元，扣税后约7.9万，即月均6600澳元：

20%首付路径：月供4417澳元，占收入50%，银行评估直接判“借贷能力不足”

5%首付路径：月供5300+澳元，占比63%，需年薪13万+才能通过服务ability测试

结论：单收入家庭需把年薪拉高到全国前20%，双职工也须合计12万+，且不能有其他大额负债。

四、幕后推手：供应缺口+移民回流

新增供应：2024全国新批住宅18.2万套，连续第三年<20万，创10年新低

移民脉冲：2023-24净海外移民51.8万，其中约35万选择大城市，首站即租房

政策杠杆：首次置业保障计划（5%首付）扩至70-80万澳元价位段，增量需求瞬间放大，供给却没同步上线

结果：百万以下库存被“秒杀”，价格带整体上移

五、未来18个月展望

供应端：建筑成本比2019年高32%，开发商启动意愿低，2025年新开工预计再降5%

需求端：2025-26移民上限收紧至26万，但留学生二签、毕业生工签接续，大城市租房需求仍>新增住房

价格端：Cotality模型预测，到2025年底全国百万郊区占比将突破45%，悉尼仅剩圣彼得斯、百年公园、比克罗夫特3区<100万

六、给不同首付的实操建议

首付≤10%：优先“5%首付计划”适用区，通勤60分钟内，租空率<1.5%，用现金流帮补估值缺口

首付20–30%：关注即将通铁路/高速延伸的外环，抢在通车前6–9个月成交，利用基建红利对冲利率风险

首付40%+：瞄准百万以下“堡垒”——中央海岸、伊普斯维奇北、阿德莱德北，先锁定土地稀缺型产品，等待补涨

在“百万俱乐部”快速扩张的年代，攒钱速度必须跑赢两个变量：收入门槛提升+百万以下库存消失。若年薪增长无法覆盖每年7–8%的房价带，与其硬拼首付，不如把购房计划嵌入“收入增长+区域基建”双轨策略——先上车，再换座；先立足，再升级。否则，等待你的不是房价崩盘，而是七位数成为“起步价”的常态化现实。