1.贷款难度(Mortgage)

　　在澳洲，房产投资者申请贷款的难度要低的多。

　　即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母或者配偶为担保人，以担保人的收入来担保您的贷款。

　　在经过专业Broker的指导之后，高可以申请到75%的贷款。并且，不需要额外的抵押物，房子本身就是您的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！试想，如果您的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。

　　银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格。

　　并且，近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普，惠誉和穆迪AAA主权评级的发达国家。

　　每当对经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。比如在疫情期间,首次置业者优惠政策和福利,加之新的HomeBuilder补助计划及维州印花税减免政策等。

　　2.贷款首付(Upfront)

　　房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息几乎持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付低可为5%，通常首付20%借贷80%的比例。反观国内，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

　　对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘

　　的确，比如以价格60万房产为例，购买期房的订金只需5%—10%，即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。一年后房屋竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至64.2万，在维州的话，加上印花税减半的补贴，获利将可能是一年的学费。其后如果将此房用于自住，支付和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的CapitalGain，也可做投资房使用，收取租金偿还贷款。当然了，一定要找个专业的Broker帮助实现贷款，专业的律师维护大权益，专业的会计会帮助您合理避税。

　　3.只付利息(InterestOnlyRepayment)

　　澳洲的银行是允许贷款者只还利息（Interest）不还本金（Principle）的！通常为前5年，之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息？澳洲的房屋是私有财产，即无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

　　，既然购买不动产是一种投资，那么利益大化风险小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益大化又分散了风险。

　　第二，只还利息还能使每年的账面亏损大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

　　您也可以向银行申请一个OffsetAccount，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是OffsetAccount是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

　　4.再融资(Refinance)

　　当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。