近些年，随着中国国内房地产调控趋严，腰包鼓起来的中国买家纷纷出海购房，以分散投资风险，获取多币种收益。然而，不少中国买家在当上外国房东之后，才发现国外房产的持有成本比国内高出不少，顿时打了折扣，有时候真是欲哭无泪！

澳大利亚社会稳定，资源丰富，加上一直奉行人口导入的移民政策，所以澳洲的房地产市场一百年来一直维持稳定的缓步上升格局，即使在性金融危机和经济衰退当中，也没有经历太大的波折。正因为如此，澳大利亚的房地产市场多年来一直是投资者重要的投资标的之一。

然而，对于海外投资者而言，在做出买进卖出的决定之前，有必要先搞清楚澳洲投资房的持有成本，以免将来的现金流与预期出现较大差异，甚至引起投资失误。

我们大致上把投资房的持有成本分成3种，分别是资金成本、税金和费用。下面我们分别给各位讲解一下。

除非你是用自有资金买房，否则的话，资金成本，也就是贷款利息，往往是影响你投资收益的重要因素之一。目前澳洲四大银行的投资房贷款利息可以低至2.5%左右。对于澳元这个高息货币而言，这样的投资房利率已经是非常非常低了。

问题是，澳洲的银行从2016年开始停止对海外人士发放房屋贷款，所以如果你是海外投资者的话，你很有可能不得不从基金公司获得贷款，这样你的房贷利率通常都会在6%以上甚至更高。这样的利率是当地投资者的两倍还要多，你的房租收入就很难覆盖掉贷款利息。

实际上，我们给各位提示一下，符合条件的海外人士也是可以通过一定的渠道获得澳洲银行贷款的，从而能拿到3%以下的投资房贷款利率。

除了贷款资金成本之外，第二重要的成本就是各种税收了。澳洲的税务体系比较繁杂，税种和征收条件名类繁多，海外人士投资澳洲房产之前不妨咨询一下税务会计师的意见。

今天我们只从一个简单的角度，为各位介绍在持有投资房阶段，几个基本的税种。那在这里先申明一下，这几个税种都是有特定的征收条件的，并不是每套房子都要缴纳这些税。

投资房的第1个税种可能就是土地税了，而第2个税种是海外房东要缴纳的土地税附加。这两个税是每年都要缴纳的，目前中国多数城市的住宅物业好像没有相应的税种。所有的投资房房东，只要其名下投资房的土地价值过起征点，都要缴纳土地税，而海外房东在维州还要缴纳高达房屋价值2%的土地税附加。对于在澳洲持有别墅物业的海外房东而言，土地税往往是大的一笔持有成本。

那么关于这个税种，我们之前专门有一期节目进行了非常详细的介绍，大家可以点击屏幕上的链接，或者在播放列表里回看一下那一期视频。

投资房可能面对的第3个税种是州政府的住宅空置税。这个税种不论房屋所有权人是当地人还是海外房东，只要房子在一年当中空置过半年，就要按照房屋价值的一定比例征收。以维多利亚州为例，这个税种的英文名称叫vacantresidentiallandtax。维州的16个市政厅辖区内的投资性住宅物业，只要一年当中空置过183天，就要按房屋价值的1%向州政府缴纳住宅空置税。价值80万的投资房，如果符合征税条件，一年就要缴纳8000块的住宅空置税。

容易与州政府的住宅空置税混淆的一个税种，就是联邦政府的房屋空置费。这个税种和刚才说的州政府的住宅空置税是不一样的。州政府的空置税不区分当地房东和海外房东，只要住宅物业一年之内空置过6个月就要征收。而联邦政府的房屋空置费只针对海外房东，从物业交割之后，一个年度内空置过183天，就要征收这项税费。征收金额与购买该房屋的FIRB申请费相当，具体金额显示在屏幕上。这看起来也是一笔不小的开支。所以对于投资房而言，好不要让它空置，以免产生住宅空置税和房屋空置费。

那么有的朋友会问，如果一个海外房东在特定区域的的住宅物业空置过半年，是否既要缴纳州政府的住宅空置税，又要缴纳联邦政府的房屋空置费呢？答案是肯定的。

我们举一个极端的例子，假设有一个中国投资者在墨尔本买了一套豪宅，价值1000万澳币，其中土地部分价值700万澳币，建筑物价值300万澳币。这位投资者购买房产之后并没有经常居住，也没有出租，而是往返中澳两地忙生意，一年在澳洲的居住时间不到6个月。

这样的话，这位投资人每年为这座房子交的税大概就包括土地税$114，975，缺席房东土地税附加$140，000，州政府住宅空置税$100，000，联邦政府房屋空置费大约$120，000。加总一下，这套房子每年要交的税高达47万多澳元。

前面概括性地介绍了持有澳洲房产要缴纳的各种税收，接下来这个部分我们简单介绍一下税收之外的各种常规收费。

第1项费用是市政费。市政费是各个地方政府，也就是市政厅的重要财政来源之一。所有的物业，不论是商业物业还是住宅物业，自住物业还是投资物业，每年都需要缴纳市政费。

市政费的计费基础是房屋的价值，费率大约是房屋价值的0.15%-0.3%。举例来说，如果一套房子的估价是100万澳币，那么每年的市政费大约是2、3千澳币左右。市政厅每年会发放一次市政费账单，可以一次性全款缴纳，也可以按季度分四期缴纳。

对于出租型的投资物业，由于一个月的租金收入有时候不够支付全年的市政费，所以中介公司一般会分四期缴纳市政费，这样房东每月的现金流会相对均衡一些。

第2项费用是自来水的服务费，或者叫排污费。在墨尔本，自来水水费账单由两部分构成：部分是水的用量费，就是用了多少吨水，按数量收费。另外一部分是自来水公司收的服务费，用于管网维护、排污等开销，是相对固定的一个金额。

根据维州的法规WaterAct，出租房的水用量费是租客支付的，而自来水服务费是房东支付的。当一套出租房成功招租之后，房产中介要联系自来水公司，帮租客开立一个水用量账户，以后自来水公司会把用量费的账单寄给租客，而把服务费的账单寄给房东的中介公司。一般来说，服务费的账单是每个季度发放一次，每次的金额大致上是150-250澳币之间。

第3项费用是小区物业费。在维州，一块地上建过三套以上房屋，就会有公共区域，通常就需要聘请物业公司，支付物业管理费。这个费用由小区业主委员会根据当年的预算，通过开会决定总金额，再分摊到每套房子，通常也是按季度收取。

小区物业费用于小区公共区域的保养和维修，以及其他公共开支。所以联排别墅和公寓都是要按季度缴纳物业费的，而栋别墅往往没有物业费。不过近年来一些新开发的大型别墅住宅区，由于提供了一些小区公共设施，所以也会收取物业费。

需要强调一下的是，澳洲近些年新建的公寓楼，很多都提供了齐全的配套设施，比如华丽的大堂，会所，游泳池，健身房，会议室，中央厨房甚至小型电影院等，这些设施的维护和管理成本都是来自于小区物业费。所以公寓的物业费往往高达每年3、4千，甚至于8、9千澳币。实际上，公寓的小区物业费是房东除了贷款利息之外，大的开销了。

第4个费用就是中介公司收取的管理费。房东购买投资物业的目的是为了出租以获得租金收益。在澳洲，招租和日常管理工作都是由房产中介公司来操作的。与中国的房产中介不同，澳洲的房产中介既负责房屋的前期招租，又负责租赁期间的日常管理，包括租金催收，维护维修，争端解决，定期检查，账单收付和租客服务等与房屋相关的各个环节。中介公司的收入来源就是向房东收取的管理费。

第5项比较固定的费用就是保险费。在中国出租房屋，可能很多时候房东并没有购买相关保险。但是在澳洲出租房屋，通常都会购买一个房东险。这个保险会覆盖房东的大多数风险，比如租客破坏房屋，租客欠租逃跑，租客因为房屋受伤或死亡等等。房东保险的保费一般是300块澳币左右，但是一旦发生索赔事项，通常都会赔偿几千甚至上万澳币。在澳洲当房东，这项保险是非常值得购买的。

第6项常见费用是设施保养费。这个主要是针对别墅而言的。从设备设施来看，每套别墅是自成体系的，包含了各种机电系统和构建系统。照道理来说，为了提高房屋寿命，减少不必要的损坏，这些系统是需要定期维护保养的。比方说，冷气和暖气系统每两年左右要保养一次，烟雾报警器每年要检测一次，车库门和马达也要每两年左右保养一次。木结构的房子需要定期进行害虫防治，屋檐的雨水沟要定期清理以免树叶和泥沙堵塞排水口造成雨水倒灌，等等。

对房子进行定期保养，与对汽车进行保养是一样性质的，都是为了延长使用年限，避免隐患。对这一点，不少海外房东还需要有一个认识的过程。

那么后一项费用，也是容易有争议的费用，就是修理费。房子是一个比较复杂的系统，出故障，有损耗是正常现象。出了问题就需要修理，而澳洲的人工成本在来看都是非常高的，因此修理费往往也很高。

多数修理项目，只要修理人员上门，就需要付上门费，通常是150-200澳币。如果工作时间过45或者一个小时，还要按15为单位加收人工费。除了人工费之外，配件费用也比较贵，因为澳洲的绝大部分配件都是进口的。

既然维修费这么贵，那么有时候就会产生一些争议，就是维修费到底该房东付还是房客付？对于这一点，其实法律和行业规范都是比较清楚的，就是租客造成的损坏由租客支付，其他问题由房东支付。举例来说，比如有一个房子的马桶堵了，租客多次尝试之后，自己无法疏通，后来房产中介公司找了水管工去疏通了，同时水管工也对故障原因进行了分析，假如是租客把异物或者大量厕纸扔到马桶里堵塞了排污管，那么这个是需要租客付钱疏通，如果是其他原因引起的，比如管道破损，管道安装问题，树根侵入管道内部等等，一般都由房东付费疏通。

如果说前面介绍的那些税金，很多房东在持有房产的过程中并不会碰到，那么刚刚说的这些费用，通常每个房东都会遇到。所以投资者在购买房产之前，需要仔细核算成本后再做决定。

温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎