CoreLogic十一月住房负担能力报告勾勒出一幅陡峭的曲线：自2020年3月至今，全国住宅中位价劲升47.3%，相当于五年内为“平均一套房”额外贴上28万澳元的价格标签；同期家庭年收入中位值仅上涨15%，停留在10.4万澳元左右。房价与收入之间由此形成的“裂缝”被研究主管Eliza Owen称为“异常且不可持续的脱节”。

一、三条红线同时刷新历史高值

Cotality用四项核心指标衡量负担能力，其中三项已突破过往峰值：

房价收入比：全国平均升至8.2倍，悉尼更达10倍

攒首付年限（20%首付、年储蓄率15%）：全国均值13年，悉尼东区飙升至35年

租金占收入比：平均32%，为1999年有纪录以来至高

尚未“爆表”的是“还贷占收入比”，受益于年内三次降息，该指标从45%高峰回落至38%，但仍远高于30%的“健康警戒线”。

二、需求端“五重火力”持续加码

货币刺激：0.1%现金利率+量化宽松，把借贷能力推高三成

财政红包：HomeBuilder、各州首次置业补助与印花税减免

移民反弹：2022-24年净入境人口累计逾百万，租房需求瞬间放大

家庭结构变化：远程办公催生“更大房子、更小家庭”新偏好

资本再循环：既有房主用增值 equity 换大房或买投资房，进一步放大竞购火力

三、供给端“四重枷锁”同步收紧

建筑商倒闭潮：2022-23年破产数量创十年新高，施工周期拉长

材料与人工成本：木材、钢材、混凝土价格指数一度飙升40%

信贷收紧：APRA多次上调投资与只付息贷款风险权重，开发商融资难度加大

规划滞后：大城市绿地释放缓慢，基础设施跟不上人口热点

结果一目了然：过去五年新增家庭约105万户，而竣工住宅仅88万套，缺口17万套，且集中在悉尼、墨尔本、布里斯班三大都会区。

四、贫富差距被房市“杠杆化”

Owen指出，房产已成为“父母银行”放大器：

有产者靠 equity 换大房、买二套，享受低息与负扣税

无产者面对首付、印花税、贷款保险三重门槛，被锁在“租房—高租金—更难储蓄”循环

在悉尼东部，一个平均收入者若要攒够20%首付需35年；即便上车，本息还贷额也将吞噬其收入的1.5倍。“不靠家庭资助，基本无法跨越这条鸿沟。”

五、区域温差：墨尔本“税负”抑制涨幅

维州对投资物业新增土地税、空置税及海外附加税，使当地房价相对“受压”：

墨尔本住宅价值约为收入7.1倍，低于悉尼的10倍

但投资者租金收益被税率侵蚀，导致部分房源转向长租或抛售，短线供给反而增加

六、前瞻：利率成“安全阀”？

Owen认为，如果明年现金利率继续下调50-75个基点，还贷占比有望回到35%以下，可短暂缓解“月供痛”。但房价收入比与首付年限仍受结构性供应不足支撑，难以显著回落。“除非新增住宅数量持续高于家庭形成速度，否则负担能力只会继续恶化。”

47%的五年涨幅并非简单的“数字游戏”，而是把住房从“生活必需品”升级为“高门槛金融资产”。当房价增速系统性高于工资增速，房地产就不再只是市场周期问题，而成为社会分层与代际公平的长期考题。降息或许能暂时止痛，真正的解药仍是“多建房、快建房、建好房”。