房地产研究机构Cotality（前CoreLogic）发布2025年9月《住房负担能力报告》，把“贵”字写进了三项历史纪录：房价收入比、攒首付年限、租金收入占比同步登顶。全国住宅中位价86.05万澳元，已是家庭税前年收入中位数10.44万澳元的8.9倍——而2020年这一数字仅为6.6倍。即便澳洲联储今年累计降息0.75个百分点（现金利率4.35%→3.6%），购房难度不降反升，10月全国房价再涨1.1%，创近两年单月至快涨幅。

一、三座“大山”齐创历史新高

房价收入比：8.9倍（全国平均），偏远地区8.1倍，几乎追平首府城市8.2倍

攒20%首付年限：全国平均10.4年

悉尼16.7年

阿德莱德13.1年

布里斯班12.9年

珀斯10.8年

霍巴特10.6年

租金收入占比：32%，为1999年有记录以来至高

Cotality研究主管Eliza Owen直言：“疫情货币刺激把需求推到的高度，供应却追不上家庭形成的速度，形成一次‘非典型’暴涨。”

二、墨尔本“意外”掉队——从第二贵到第三低

曾被视作“高房价双雄”之一的墨尔本，2025年9月已滑入“首府房价第三低”席位：

攒首付年限11.2年，虽仍漫长，但明显低于悉尼（16.7年）与布里斯班（12.9年）

房价收入比7.1倍，远低于悉尼10倍

报告认为，维州2024年起上调土地税、调整投资者附加费，有效挤出部分投资需求；同时人口与经济增速相对温和，抑制了房价弹性。但随着2025年供应再度趋紧，墨尔本各项负担指标已出现回升信号，“窗口期”正在缩小。

三、独立屋与公寓：贫富差距“房型化”

过去五年：

独立屋涨价53.8%

公寓涨价27.1%

Owen指出，土地+远程办公潮把买家推向“更大地块”与“更远通勤圈”，导致独立屋溢价飙升；公寓则因投资者退潮、交割量大而涨幅温和，“房型”成为财富分层的又一放大器。

四、2026年展望：房价还要再涨6%–10%

SQM Research《住房繁荣与萧条报告》预测，即使经济低迷，2026年全国房价仍有望上涨6%–10%，原因：

净海外移民预计+39万人，新增住房需求约15万套

建筑成本居高不下，新房供应难快速释放

利率若再降25–50个基点，借贷能力继续放大

董事总经理Louis Christopher提醒：“期待房价因负担能力恶化而自动回落并不现实，除非出现高失业率或利率急升，否则价格仍易涨难跌。”

五、普通人“上车”路径愈发依赖“外援”

报告发现，首次置业者正在把希望寄托于：

父母银行（Bank of Mum and Dad）：平均资助首付比例已超30%

继承或提前分家产：55岁以下买家15%购房资金来源于家族财富转移

Rentvesting策略：在可负担地区买公寓收租，同时在就业中心租房居住，“以租养租”对冲高价

六、政策与策略：把“贵”纳入个人财务模型

政府5%首付计划：价格上限上调后，悉尼90万、墨尔本80万以内新房可入场，但月供占收入比需预留3%利率上行缓冲

公寓做跳板：同一地段公寓比独立屋便宜40–50%，五年涨幅差距已缩小，首次置业可先锁定地段

区域选择：墨尔本、珀斯、阿德莱德房价收入比相对温和，可优先布局；悉尼、布里斯班需评估家庭现金流与职业增长空间

当房价增速系统性高于工资增速，拥有房产的门槛不再只是“努力工作”，而是考验家庭财富、时机选择与策略组合。降息只能缓解月供，却无法填平房价与收入之间的结构性鸿沟。对买家而言，把握相对洼地、合理利用政策工具、尽早建立“强制储蓄”型资产，或许才是与高房价共存的现实路径。