根据一项新的分析，由于几个首府城市的房地产价格表现超出预期，今年全国房价的涨幅将高于起初的预期。

PropTrack新的房地产市场展望报告预测，全国房价将在2024年上涨2%至5%，高于12月份预测的1%至4%。

此前，布里斯班、阿德莱德、珀斯、达尔文和堪培拉的房价预测上调，反映了这些市场的增长势头和较低的房源存量。

报告作者、PropTrack经济研究总监Cameron Kusher表示：“价格增长比2024年初的预期要强劲。”

“(这是)在利率处于12年高点、借贷能力大幅下降、待售房源数量增加的情况下发生的。”

在2024年前五个月，交易表现强劲，全国销售房产数量比去年同期增长13.9%。

悉尼、墨尔本和堪培拉的待售房屋库存增幅也较大。

Kusher补充说，尽管悉尼和墨尔本的房价增长预测基本保持不变，但它们更有可能处于较高的水平。

该报告指出，如果实现全国房价的总体增长预测，涨幅将低于2023年的水平，但某些首府城市的涨幅将更大。

市场是如何打破预测的？

房价增长在去年年底开始放缓，当时人们预计利率已经见顶。可供出售的房产数量也在增加。

然而，尽管有更多的库存可供出售，买家也有了更多的选择，但销量仍出现了大幅增长。

Kusher表示，这使得2024年初的价格增长强于起初的预测。

从1月到5月，全国房价已经上涨了2.7%，到目前为止，房价在2023-24财政年度上涨了5.9%。

他解释说:“我们看到需求和销售都强劲得多，这推动了今年前五个月的价格上涨。”

“因此，考虑到我们目前所看到的情况和市场的势头，我们不太可能看到房价增长明显放缓，这就是我们上调预测的原因。”

Kusher表示，很难知道到底是什么推动了需求，但近期宣布的减税政策和今年下半年将降息的预期可能解释了买家的信心。

“市场已经接受了从9月、10月左右开始降息。尽管这已经被推迟到明年，但我认为，这肯定是过去五六个月左右住房需求增加的部分原因。”

报告发现，尽管与前几年相比，价格增长有所放缓，但自疫情爆发以来，涨幅很大，从2020年3月到2024年5月，全国房价上涨了42.1%。

哪里的房价增长较快？

澳大利亚首府城市珀斯、阿德莱德和布里斯班的待售房屋数量一直“非常低”，这导致了房价的强劲增长。

Kusher表示：“我们可能只是在上个月才开始看到，这些市场的新上市房屋数量都有所增加。”

“因此，布里斯班、阿德莱德和珀斯的买家仍然担心错过机会，这导致价格增长比我们预期的要强劲。”

布里斯班LJ Hooker Property Partners - Sunnybank Hills的房产经纪人Jonas Leong表示，对错失良机的担忧仍在驱使着购房者。

“情况有所好转，但我们的待售库存仍然非常非常低，”他说。

就在本周，他将位于Sunnybank Hills的一套未装修的三居室住宅在拍卖前卖给了一个即将搬过来的墨尔本家庭。

“卖家给出的价格使屋主无法拒绝，”他说。

这处房产的售价为92万澳元。隔壁一栋类似的房子三周前以近100万澳元的价格售出，但有分地的潜力，Jonas表示。

与此同时，悉尼和墨尔本的房价增长尤其疲软，原因是这些市场出售的房源增加了。

Kusher解释说：“悉尼的房价仍在上涨，但没有达到珀斯、阿德莱德和布里斯班等地的涨幅。”

“然而，如果我们看向珀斯、阿德莱德和布里斯班，当地可供出售的库存量仍然很低。”

这对购房者来说意味着什么？

自2022年5月以来，在经历了13次加息后，澳大利亚人的平均借贷能力下降了约30%。

目前看来，高利率持续的时间可能比起初预期的要长，预计到2025年上半年才会降息。

报告称，由于利率在更长时间内保持在高位，借贷能力将继续下降。

“如果你看看借贷能力下降了多少，你会认为房价至少应该放缓了很多，并有可能下跌。但事实并非如此，这确实反映了这样一个事实，即在疫情期间，人们能够省下这么多钱，”Kusher指出。

“还有一个事实是，房地产权益在过去几年里上涨了这么多。它仍然允许人们升级住房，因为他们所住的房子比他们支付的要值钱得多。”

尽管房价上涨，一些首次购房者仍在艰难的租赁市场和政府激励措施的推动下，成功实现了购房的飞跃。

Kusher补充说：“考虑到未来12至18个月利率可能会下降，也许首次购房者会想，‘好吧，如果我现在贷款，处境会很艰难，但随着利率下降，情况只会变得更容易。’”

下一个财年的情况会如何？

展望2024-25财政年度，预计全国房价将上涨2%至5%，首府城市房价涨幅略快，在3%至6%之间。

Kusher表示，预计利率将在更长时间内保持在较高水平，这一事实可能会抑制买家活动，但相反，从新财政年度开始的减税措施将增加可支配收入，提高借贷能力。

“这些减税措施有可能进一步推高房价，”他表示。“一些模型显示，它们将相当于至少两次降息25个基点。”

“随着我们进入2025年初，降息可能会越来越近，这可能会吸引更多的买家需求，并推动价格进一步上涨。”

Kusher表示，新住宅开工和完工数量预计将保持疲软，需求流向已建成的房产，而租赁市场仍然紧张，这将鼓励更多的人购买房产。

他表示：“我们预计，到2024-25财年结束时，价格增长将略高于当前日历年结束时的预期，而增长格局将发生变化。”

“我们预计，几个首府城市的房价涨幅将放缓，但悉尼和墨尔本等较大市场的房价涨幅将上升。”

预计珀斯的房价涨幅较大，在2024-25财政年度，其房价将上涨8%至11%。

阿德莱德的房价预计将上涨5%至8%，而悉尼、墨尔本和布里斯班的房价预计将上涨3%至6%。

堪培拉(2-5%)、霍巴特(0-3%)和达尔文(1-4%)等较小的首府城市的增长预计会稍慢一些。

参考资料：REA