国人投资海外房产之风日渐盛行，相信很多朋友都对澳洲房产有兴趣。金顶置业澳洲这就和大家逐一分析对比国内和澳洲投资房产的主要政策吧。

　　一、增值潜力不同

　　产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

　　房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

　　国内房产包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。

　　在澳洲，除首都堪培拉是99年永久产权外，其他地区房屋的产权都是永久产权，即可以世代相传，且没有遗产税和房产税。房屋和土地买卖是分开处理的。买别墅的时候签合同，签的是买地建房的合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买公寓，也是有土地所有权的，叫jointland,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的土地税。

　　二、房价稳定性不同

　　我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。据说，上海房价增长夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？深圳近一两年的涨幅也让人咋舌，这样的涨幅在国外成熟市场几乎是不可复制的。现在国内一线城市的房价已经让工薪阶段无法承受。

　　在澳洲，房价的走势却是相当稳健的，年增长5%—8%，大约10-15年翻一番。尤其是自九十年代开始，在经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。

　　澳洲房价的涨幅虽然短期内并不能与中国的辉煌时期相比，但却有着更加稳定的增长规律。这正是健康、成熟市场的表现。
 

　　三、风险性差异

　　3.1空置率（vacancyrate）

　　空置率是指某一时刻空置房屋数量占房屋总量的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　空置率在10%-20%便是空置危险区，国内一线城市和部分二线城市的空置率远高于，而以澳洲大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？1.6%—1.8%浮动，澳洲平均空置率水平在2-3%左右。

　　要分析澳洲的空置率为何如此低，就要谈到澳洲人的租房文化。在澳洲，租房有着很深的文化背景，更是一种生活方式。近三分之一的澳洲家庭选择租房，即使本身是房东，也会选择自己中意的地区租房住。因为30%的澳洲人租房住，并且由于移民国家的性质、有海外人口源源不断地移民至此，因此，在澳洲买房，几乎不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

　　对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的现实状况。

　　3.2租金回报率ROI（returnoninvestment）

　　简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均率均小于3.5%.其中，北京的率更低，除了北部区域一枝秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率2%—3%。而悉尼目前的公寓整体租金回报率浮动于4%-5%之间，近三年随着房价的快速上涨租金回报率略有下降。

　　上图为近几十年悉尼房价（虚线蓝为别墅，绿为公寓）、以及房租（实线）增长图。可以看出近几年，在房屋价格快速增长的同时，租金也在跟着稳步增长。并且由于租金增长相对于房价增长有一定的滞后性，可以预见近几年租房市场对投资者而言是非常乐观的。

　　四、政府立场

　　4.1优厚的负扣税政策，保障收入

　　澳洲政府对有本地收入的投资者有一个非常优厚的政策-Negativegearingtaxreturn，很多人把它称为负扣税。就是所有房子的支出，包括经过专业估算的房屋折旧值可以作为成本从总的租金收入中抵掉，再进行税务计算。但是实际房价本身是增长的，在卖房子的时候是盈利的并不会像汽车一类的资产因为折旧以及用时损伤而价格大跌。

　　4.2FIRB（海外投资审查委员会）的作用

　　澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR（永久居留权）的人区别对待，所以诞生了像FIRB（ForeignInvestmentReviewBoard海外投资审查委员会）这样的机构用来限制非本国人对每个房产项目的购买比率。一般情况下不能过50%,并且要通过律师向FIRB递交申请。购买新房或者期房，政府会批准海外投资名额,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋亦可由业主自行支配（空置、出租、转售均可）。
 

　　五、计价和交付标准不同

　　5.1面积计算标准不同

　　在澳洲，所有房屋都是以实用面积计算的，没有公摊部分面积，这点和国内以建筑面积计算交房和计价有很大的不同，在这点上老外比较实在。

　　在澳洲房子是一房一价，不按面积计算单价，如果一定需要比较单价的话，则建议将实用面积还原成国内的建筑面积进行比较，即在实用面积的基础上除以0.75或0.8的比例还原成建筑面积，这样和国内的房产比较单价才具有可比性。

　　5.2交付标准不同

　　在中国，除极少数开发商开发的楼盘会以精装修标准交楼外，绝大多数其他房屋交付时均是毛坯房交楼，需要业主再花费大量的时间、精力、财力去装修。

　　而在澳洲，不管公寓还是别墅，均是精装修交付，并带烤箱、烘干机、洗碗机等部分电器。业主或租客只要配备一些基本的家具或家电就可以入住，免去装修的烦恼，部分房屋交付时甚至可以达到“拎包入住”的标准，直接就可以出租。