随着范围内的大解封，有一些人在澳洲习惯了跨国办公的方式，希望继续保持现状；还有一些人移民澳洲的同时希望留住自己现在海外的工作。

人的迁居和生活与房屋息息相关，今天我们就浅聊一下这类被称为Expat Home Loan 房屋贷款， 希望可以帮助到一些需要的朋友。

1.Bank or Non- bank

大多数银行在policy 上都是可以接受一定条件下的海外收入的，然而在policy之下，各银行对于海外收入expat却会有不同的态度。银行会在贷款比例上有更严格的限制，对贷款的审查也相对严格，有可能仅仅因为case本身不够strong而被拒掉。但是好处是银行可以享受到和本地收入一样的贷款offer。

而有些非银行贷款机构往往在policy层面上相对松动，对于Expat这种贷款包容度相对更高，但可能会涉及到更高的利率和一定风险费，而且后续客服和网银的体验相对欠缺，高度依赖中间的broker/introducer。同时这类贷款方背后的资金池也很重要，所以也分三六九等，选择需要谨慎，找一位靠谱的broker咨询非常有必要。

2.如何验证海外收入

在海外就职的员工往往会被要到至少三个月的银行流水，工资证明和雇主证明，有效的海外工作证件有可能会被要到。

自雇的海外收入就要困难很多，可以接受的贷款方非常少，同时需要有相关专业人士的配合（ 如会计师）。和本地收入贷款一样，两年的个人以及公司报税以及财报都是必要的，同时需要依据海外当地的税务及财务法规向银行提交申请，对客户质量和broker的业务水平要求更高。

3.汇率及税务影响

大多数银行或非银行贷款方会在汇率转换后的收入上再打一个折扣，如年薪50万美元的客人， 收入转完成澳币后是71万，银行会用60%到90% 不等的比例进行核算。

同时有些贷款方在核算时仍然会使用澳洲税率进行税后收入的计算，众所周知澳洲的税率是相对较高的，这就导致有些在低税率国家工作的客户在贷款能力上有一定缩水。

4.海外资产和负债

一旦被定义为Expat，海外的信用记录也是银行会要到的材料之一，换言之客户在海外的负债也会纳入核算的考虑范围内，意味着你的收入不仅需要cover澳洲的负债，也要足够cover海外的负债，这对于一些在海外有大量贷款或信用卡的客人会有不利。

但同时，也意味着海外的租金收入也有可能纳入考虑范围，一定程度上也可以帮助客户带到更多的贷款。

5.CITIZEN/PR /Non-resident

如果客户的伴侣不是Citizen/PR，同时收入也来源于海外，可能会在某些程度上影响贷款的方案。可能会涉及到额外信息和文件，例如伴侣的澳洲居住证明，有些银行也会要求在申请中，作为公民一方的申请人需要时主要收入来源。

同时，如果地契（Title）上如果有外籍伴侣名字的话，客户也会被收取相应的海外印花税。如果想要避免这笔印花税，可以选择在title上只放有公民身份的客户，仍然用双方的名字贷款。然而这种选择会对没有在title上的一方带来更高的风险，所以银行也只接受伴侣关系的共同申请人，有些银行也会建议没有在title上的申请人咨询独立法律意见。

总的来说，Expat home loan 给许多海外收入的人提供了更多选择，方便他们用海外收入配置澳洲资产，但因为贷款架构相对复杂，会比本地收入不方便得多，有些银行或机构有可能并没有配置相应的系统处理海外地址，电话和身份的验证，这可能会严重拖延贷款进度。

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