疫情席卷,给生活、经济都带来了影响,而房产市场也同样都收到了创伤,在疫情期间,有几个表现比较好的国家,除了中国,澳洲算是比较出色的完成了抗疫,同样在房产市场方面虽然多少也带来了影响,但是可以说澳洲房产没有在疫情期间崩溃。

在三月到十月之间,澳大利亚房屋均价下降了1.7％。实际上,10月份的价值增长了0.4％,与11月份相比的趋势表明增长进一步加快。

随着澳大利亚经历了28年来的首次经济衰退,ABS的工资数据显示,整体下降了4.3％。同期,工作量减少了3.0％。在疫情刚开始时,许多专家似乎都达成了认同,即房地产价格可能下降10％,在坏的情况下,价格可能下跌多达三分之一。

尽管住房价值再次上升,但必须强调的是,墨尔本房屋价值仍比近期高点低5.4％,悉尼的房价仍比2017年高点低4.8％。珀斯和达尔文的房价比2014年的峰值低20％以上,而其余省会城市的房价在疫情期间已升至历史新高。

随着澳大利亚进入从1930年代以来大的经济衰退中逐渐复苏的开始,为什么房地产市场并没有受到巨大的冲击?

借款成本可能是影响房地产价值的重要因素之一。到2020年,澳洲联储将官方现金利率降至0.1％。为了刺激经济活动,降低的现金利率降低了银行融资成本,导致创纪录的低抵押贷款利率。RBA的研究表明,现金利率降低100个基点可导致在接下来的两年内房地产价值增加8％。

实际上,在经济得到冲击或失业率上升期间,住房市场的价值增加并不罕见,这是因为货币对失业率上升和消费下降的反应通常是降低债务成本。在这些冲击中仍然有稳定收入的人可能因此更倾向于借贷和投资。

澳大利亚家庭的债务与收入比达到了惊人的185％。在严重的经济萎缩情况下,这种高额债务是非常脆弱的经济问题,如果失业率一旦增加,许多家庭将丧失偿还债务能力。

在4月份的《金融稳定评论报告》中,澳大利亚央行强调指出,失业率每增加100个基点,拖欠的抵押贷款比例就会增加80个基点。

对于大规模抵押贷款债务,无法偿还债务会导致强制销售,这反过来又引发了住房市场供应增加,房价出现下行压力和负资产率较高相关的风险。在这种情况下,投资人可以用较低的价格出售财产。

在这个情况出现之前,抵押贷款延期提供了临时的解决办法。那些无力偿还抵押贷款而又不想出售资产的人们,可以利用这一政策。这可能导致2020年的挂牌量水平非常低。

4月的《金融稳定性评论》还指出,一半以上拥有抵押贷款的自住业主申请了贷款延期支付。创纪录的低现金利率进一步支持了这些负债家庭,随着收入的下降,这降低了偿还债务的成本。持续的抵押贷款延期,特别是对于自住者,这也符合银行业的利益,并随着经济逐步调整。

第三个重要因素是这一次经济衰退的特殊性质。受疫情影响严重的是酒店,旅游和艺术行业。大部分从事该行业的人没有抵押贷款。这些行业的就业下降可能只会导致房产租金收入的严重下降,但偿还债务的投资者可能会在资产暂时空置时继续持有该资产。

面对疫情的影响,房地产市场的走向是相对稳定的。实际上,自3月份以来,房地产价格就出现了重大调整,疫情已影响房地产市场,但迄今为止,房价的严重损失得到了遏制。

展望未来,尽管财政支持进一步减少,但自11月份现金利率下调以来,住宅价值仍可能继续上涨,同时消费者信心和经济状况将回升。