为什么经济差?房价涨?|每个人都想预判的房价走势,明年三月后澳洲房价会怎样?近的新闻大部分都是房产市场的利好消息。像下面这样的标题屡见不鲜。

House prices are lifting as confidence recovers.

我们看到的数据也是房价“涨”。房价也确实是“涨”了。

很多客户提出一些疑虑,经济这么差,失业率这么高,房价却涨涨涨,为什么?

今天我们从基本的“供需”角度来看一下,都有哪些原因促使房价上涨。

供应相对短缺:

澳洲挂牌出售的房屋总量同比去年下降了14.7％。

其中持观望态度的房主,主要原因是对于未来的不确定性,暂时不考虑出售自己的物业。

库存吃紧的情况下,市场倾向于卖家。

澳洲人口年龄分布,促进需求:

澳洲总人口比例中,25岁-39岁人口占很大的比例。这部分成长中的家庭,都有一个upsize的需求。

疫情lockdown,部分买家入市延后,需求叠加:

2020年春季的需求被动延后,同2020年夏季的需求叠加在一起。同时市场上房屋供给的短缺,进一步推动了价格。

银行逐步放松借贷政策,降息政策的推动:

利率越低,持有成本降低,库存越低。同时买家入市成本降低,更加积极入市。

印花税政策的推动促进需求

利率越低,持有成本降低,库存越低。同时买家入市成本降低,更加积极入市。

供应相对短缺

在市场信心增强的情况下,越来越多的买家入市。

但是澳洲挂牌出售的房屋总量同比去年下降了14.7％。

其中持观望态度的房主,主要原因是对于未来的不确定性,暂时不考虑出售自己的物业。我们在之前的文章中也提到过,虽然中物业成交频频,但是很多物主挂牌出售物业的态度是“挂一下,只有价位非常合适在出售”,并不急于出售自己的物业。

库存吃紧的情况下,市场倾向于卖家。

澳洲人口年龄分布,促进需求

澳洲总人口比例中,25岁-39岁人口占很大的比例。这部分成长中的家庭,都有一个upsize的需求。

同时疫情加速了这部分家庭的购房需求。积极入市的买家,都有强烈的对于改善型,舒适型物业的需求。

疫情lockdown,部分买家入市延后,需求叠加

每年澳洲房产的春季,复活节之后,都会是一个房产活跃期的开始。2020年春季的需求被动延后,同2020年夏季的需求叠加在一起。同时市场上房屋供给的短缺,进一步推动了价格。

银行逐步放松借贷政策,降息政策的推动促进需求

利率越低,持有成本降低,库存越低。同时买家入市成本降低,更加积极入市。

印花税政策的推动促进需求

NSW新州

上周公布的新州预算案中显示,新州的买家可能可以在买房时选择不再一次性缴纳大额的印花税,而选择以每年支付少额的房产税（PropertyTax）,政府宣布将开始就房产税改革进行公众咨询。

这项改革可能会在2021年下半年启动,拟议的模式包括对自住业主征收较低的房产税率,而对投资业主和商业地产业主征收较高的税率。

房产税将是一个固定的数额再加上个人房产土地价值的税率,而据《悉尼先驱晨报》报道,这项改革之后,一旦一套房产选择了支付房产税,以后的业主也必须缴纳房产税。

Vic维州

维州在周二公布的预算案中宣布将施行印花税折扣:购买100万以下新房将享受全额50%的印花税折扣,而同样价值已建成的房产也会得到25%的印花税折扣。预算文件显示这项紧急税务折扣将从周三签订的购房合同开始生效,一直到明年6月底截止。

Domain研究分析师NicolaPowell认为,这些变化一旦出台,将使房产销售提前,并有可能对价格造成上涨压力:“我们可能会看到房地产活动增多,因为买家竞争更加激烈,这可能会在短期内推高价格。选择不预付印花税的买家将有更多的支出,这也会抬高价格。然而,鉴于这次改革将是一项长期的改变,买家并不需要在一个截止日期之前出手,我们不太可能看到价格急剧上涨。”她也表示而在此之前,一些自住房购买者会推迟购买,直到改革正式出台。

Domain

虽然官方利率已经创下历史低水平,但是澳洲家庭债务占可支配收入的比例徘徊在190％左右的历史高水平,因此回过头看我们开始的问题,经济差,失业率高,那么究竟有多少债务家庭可以承担房产的债务?

通常长时间不间断的高收益往往会伴随着同样猛烈的大萧条。

但实际上,澳洲房产市场短期崩溃或价格继续高速攀升可能性都不大。随着过去几年政府各种政策的调整,

澳洲整个房产市场变得更加平衡和可持续,价格缓慢攀升或软着落到一个平衡点的可能性更大。