海外买家强势回归

澳洲地产投资翻倍

随着澳洲国际边境的重新开启，一大批外国买家正在涌入澳大利亚新房市场。据澳洲国民银行NAB显示，三月季度的全国新房需求中，外国买家的市场份额占据了7.9%。而商业地产一如既往的充当外国总投资的宠儿。这是外国买家占据市场销售中的整体份额持续上升第三季度，并达到2020年中期以来高水平。

据官方数据显示，在过去一年里，在澳大利亚商业地产投资中外国总投资多达820亿元，几乎翻了一番。外国投资审查委员会 (FIRB) 的新数据显示，2020-2021年共有862项商业投资提案，总额为820亿澳元。而上一财政年度，FIRB共收到422份提案，总额为432亿澳元。

Ray White坚持这一观点：由于人口的强劲增长，坤兰市也也会不断的被人们关注和吸引，而2032年的奥运会在很大程度上提升该洲的未来度，人们对昆士兰的兴趣将会变得更大。在未来几个月，虽然选举、经济状况、通货膨胀以及后疫情时期的变化等会给市场带来一定影响，但从长远眼光来看，这不会干扰该行业的强劲现金流。

澳洲新房批准量大幅度下降18.5%

3月，澳大利亚住房市场新屋批准数量下降了18.5%，超出了预期。

据经济学家分析，加息导致价格压低，从而进一步的抑制了新房的需求。就月度新屋审批总量来看，已经从2月修正后的18,632套下降至季节调整的15,183套，下降幅度超出了大部分经济学家预期的15%。由于独立房降低了3.1%，属住宅批准量房屋，如公寓、联排别墅和半独立式等也随之下跌38%左右。

月度数据波动很大，尤其是公寓数据。3月份的数据显示，在2月份大幅增长后出现了修正。但长期数据看来，目前呈现出放缓的趋向——到今年3月为止，这12个月的时间里，住宅批准总数总体下降到215,225,成为自4月以来的低下滑数据。

摩根大通经济学家杰克·斯廷森（Jack Stinson）认为，较高的利率和较低的住宅价格可能会引发每月的批准总数的下降，从 3 月的 12 个月内平均每月近 18,000 个下降为14,000以下，这是自2010 年-2013年的平均每月数字。

而评级机构穆迪表示，利率上升的同时，在储备银行本周加息 25个基点后，预测将可能出现更多的加息，而这会导致更进一步的财务阻碍和危机，抵押还会有更多的加息，也可能引发进一步的财务困难，在 2022 年余下的时间里，抵押贷款拖欠率有可能出现“适度”上升。这对澳大利亚逾期30天以上住房抵押贷款比例将起到扭转乾坤的作用，抵押贷款比例将从一年前的1.44%降至2021年11月的1.2%的趋势。

大移民输出国是谁？

据调查数据显示，生活在国外的印度人民多达1800万人，印度是移民国外人数大的国家，居于第二的是墨西哥和俄罗斯，中国成为第四大移民输出国，人数将近1000万人。

据报告估算，新冠疫情可能导致移民数量减少了大约200万人！澳洲的移民数量也因此受到了影响和停滞。根据澳大利亚统计局《按出生国家划分的澳洲人口》报告数据显示，截止2021年6月30日，澳洲出生地为海外的人口数量为750万人，低于上年同期的770万。

各国重新开放边境，将出现报复性人口流动增长，而这也表明，在后疫情时期，移民的原因变得复杂多样，需求也变得更为紧急和迫切。疫情带来的“蝴蝶效应”引发了近许多移民政策不断变换。新加坡和英国相应转变了移民政策，新加坡投资门槛金额提升至2000万新币，英国关停了200万英镑投资移民等，而澳洲的移民政策呢？

10年，富人给澳洲带来159亿澳元

在新冠疫情爆发以后的15个月里，澳洲向富人发放了1.5万个商业投资签证，并且直接豁免入境。吸引了一大批中国、印度和英国移民者的涌入。这一举动似乎可以解释为：只要你肯砸钱，澳洲PR就能信手拈来。

然而，今年的风向变了！在澳洲新财年预算案中，商业投资移民政策明显收紧，配额从21-22财年的1.35万个降至9500个，锐减了30%、4000个！澳洲媒体算了一笔账，如果4000人中有1000人是500万澳元的投资移民，那么就意味着这直接减少了50亿澳元的本地投资。

难道澳洲不爱富人了吗？当然不是，澳洲爱的不仅是有钱的富人，还必须是有真正商业技能的富人，要真诚的来澳洲投注、做生意为澳洲做出贡献的高科技人才！尽管澳洲移民门槛的不断提高，政策收紧，也无法阻挡富豪对澳洲的向往。

根据亚非银行（AfrAsia Bank）和新财富（New World Wealth）联合发布的新《财富迁移报告》，澳洲以年入1.2万名高净值人群移民而位列，成为富豪受欢迎并喜爱的国家。

实际上，在2016年，澳洲就成为了取代美国成为高净值人群移民首选。内政部的新数据显示，在过去10年里，投资移民已为澳洲创造了159亿澳元的直接投资！

为什么呢？这得益于澳洲优秀的移民政策！凭借稳定的政商环境、安全和完善的教育、良好的金融和医疗福利体系和优越的地理位置、免遗产税、人均财富名列前茅等优势，成为富人们的首选国家。

根据调查，在澳洲，有三分之一的劳动力出生在海外，五分之一的人持有永久或临时签证。因此，格拉坦研究所发布移民劳动力指南——移民劳动力对澳洲利亚的经济发展起着至关重要的作用！

相比于澳洲本地人，移民群体更加年轻化，技术移民的受教育程度和专业技术能力也更高！这一定程度上表明，技术移民计划大幅度提升了澳洲本国劳动的的整体素质！技术移民的实施可以有效弥补澳洲目前严重的缺工潮。因此，技术移民发挥着重要的作用。在新财年预算案中，在16万移民总额保持不变的情况下，技术移民的配额增加了3万！

看图可知，独立技术移民的配额从上财年的6500个直接翻倍至16652个，这意味着未来一年独立技术移民的分数可能会下降，留学生们，抓住机会！而州担保、雇主担保的配额都有很大幅度的增长，这表明，将有更家多样化的职业、更多申请人可以拿到移民邀请。

而当前正处于澳洲经济复苏阶段，急需各类人才，无论是大选的大选是工党上台还是联盟党连任，通过技术移民解决用工荒都是基调。随着移民流动的报复式反弹，未来一年内，必将有更多高技术、高素质的劳动力进入澳洲！想要移民澳洲，你要手里有钱、能为澳洲创造GDP的富人，第二就是高技术、高素质的人才！

由此可见，随着移民热潮的来袭，商业投资移民的收紧政策，出现了僧多粥少的局面，澳洲的目标是吸纳新一批更、高素质、真正能为澳洲做出贡献的富豪！

澳洲公寓市场再次崛起

公寓房需求飙升

据调查数据显示，生活在国外的印度人民多达1800万人，印度是移民国外人数大的国家，居于第二的是墨西哥和俄罗斯，中国成为第四大移民输出国，人数将近1000万人。

REA数据显示，今年3月份，买家对公寓房的咨询量猛增，一定程度上表明，都市房产的需求增长推动咨询量的激增。3月份的公寓房查询量占总查询量的32.8%，成为2020年3月以来的高占比。

官方加息正在快速来袭，越来越多的购房者在寻找性价比高的住房选择。随着投资者的涌入以及国际留学生的移民和回归，加上16年以来低租房空置率，内城区的公寓房变得更受欢迎。

租房市场也不例外，呈现同样的趋势。在过去一年里，购房者对公寓房的租赁需求增长超越了对独立房的租赁需求。

与此同时，墨尔本、悉尼、布里斯本和阿德莱德出租的公寓房浏览量的增长均超过了。这一增长远远超过了同一城市独立房需求的增长需求。这和边境开放和偏远地区返回工作区域的人流增长有关。对人口多的城市市区而言，公寓房的需求增长也高于偏远区域的公寓房租房需求。