PART.1
墨尔本住房市场：政策更新和趋势
1.建筑审批在规划改革中得到快速推进
维多利亚州规划体系的重大改革将于周五宣布，目的是加快建筑审批和减少繁文缛节。
新立法将加快对重大发展项目的评估——将规划许可申请缩短6个月。住宅设计准则的改变将使维多利亚人建造新房更简单、更快。
2.维多利亚州即将批准意外财产税
维多利亚州政府本周似乎将通过备受争议的“意外之财”税——对重新规划一块土地所创造的额外价值征收50%的税。
目前提交议会的这项立法要求，“意外收益”要么在土地出售时支付，要么在重新规划30年后支付，以先发生的为准。
3.建筑成本以20年来快的速度飙升
住宅建设成本的涨幅即将超过房地产价格的涨幅，澳大利亚创下了商品及服务税(GST)出台以来的大涨幅。
科德尔建筑成本指数(Cordell Construction Cost Index)显示，今年季度，澳大利亚建筑成本增长3.8%，全年增长7.1%，增幅大的是昆士兰州。
PART.2
墨尔本住房市场专家看法
及银行房市预测
Tim Lawless
Corelogic
研究主管
“随着更高的库存水平和更少的竞争，买家正逐渐回到主导地位。 ”
Nicola Powell
Domain
研究分析师
“你可以看到，根据房产的类型、质量和规模，房产出售的表现也存在差异。买家会更加注意他们购买的东西。他们不想妥协，特别是在空间大小上。
我们知道，在新冠大流行期间他们确实喜欢卧室更多的房子，因为他们看到了更大的价格上涨，我们可能会看到这种偏好继续下去。”
Louis Christopher
SQM Research
董事总经理
“由于租赁需求和供应之间的不平衡，墨尔本的租金涨幅是快的。所以我认为租金在可预见的未来将会继续上升。
在这个阶段，潜在租房者仍然远远多于房源，这就是为什么我们仍然看到全国各地的租金继续强劲上涨的原因。
房东们目前对提高租金非常有信心，而且他们的租金正在上涨。”
墨尔本房市预测
CBA预测，墨尔本的房地产价格在2022年将上涨8%，2023年将下跌10%。
澳新银行近修正了其预测，现预计墨尔本房价在2022年期间将下跌5%，2023年将进一步下跌6%。
澳大利亚统计局目前预测，到2022年，澳大利亚首都的房价将增长5%左右，墨尔本的公寓价格增长可能会稍微温和一些。
西太平洋银行预计，墨尔本的住宅价值将在2022年增长8%，2023年将下降6%。
PART.3
墨尔本拍卖清盘
^来源：Corelogic-2022年8月
根据Domain的数据，过去一个月，墨尔本的新房源数量增加了25%，而悉尼的新房源数量增加了12%，是过去四个星期以来的高水平。
悉尼和墨尔本的拍卖清盘率在 5 月份均徘徊在 60% 左右。
专家们认为，接近 70% 的拍卖清盘率与每年约 10% 的房价涨幅紧密相关，但 60% 是一个更为平衡的市场。
在悉尼，房屋挂牌时间平均延长了 6 天，达到 27 天，而墨尔本的挂牌时间平均增加了 4 天，达到 28 天。
5月份，海滨郊区和适合家庭居住的地区成为买家理想的地点。
南岸(Southbank)、南雅拉(South Yarra)和港区(Docklands)收到的询价多，但塔内特(Tarneit)、韦里比(Werribee)和克雷吉本(Craigieburn)的外围郊区也吸引了大量买家。
图拉克(Toorak)是墨尔本古老的“财富之区”，现在也仍是墨尔本富有居民的首选。这个郊区的房价中位数为510万澳元。
不过，卡尔顿(Carlton)、墨尔本城(Melbourne City)和南亚拉(South Yarra)等过去5年房价曾出现负增长的郊区，近期房价又开始回升。
维多利亚房地产协会(Real Estate Institute of Victoria)的数据显示，去年墨尔本有超过100个郊区创下了新的房价基准。
其中包括 Fitzroy North菲茨罗伊北、Brighton East布莱顿东 和 Thornbury桑伯里等市中心枢纽，以及 Koo Wee Rup North古威鲁普北、Bunyi邦耶和 Mambourin曼布林 等大都市前区。
由于低库存和高需求推高了价格，CBD北部、东部、南部和西部的郊区被卷入了价格上涨的行列。远郊地区的房价基准也遭到破坏，包括西部的 Hoppers Crossing。
PART.4
墨尔本住宅出租空置率
墨尔本近期空置率持稳，进入市场的可出租物业数量略有增加，但空置率维持在多年来的低水平——1.9%。
SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)表示，越来越多的业主对紧张的租赁市场做出了回应，在新冠大流行暗淡的时期不再影响市场后，他们再次租赁了自己的物业。
在墨尔本的内东部，租金要价上涨了 9.4%，而在莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)则上涨了 11.3%。
^资料来源：Corelogic-2022年4月
SQM Research董事总经理Louis Christopher表示:“4月份租户的租赁情况略有改善，我们5月份的周租数据显示，租赁情况又进一步得到了缓解。”
“可能有更多的业主正在应对紧张的租赁市场，并希望在大流行惨淡的时期将他们的投资物业撤出市场后再次出租他们的物业。
“因此，虽然现在说全国租赁市场糟糕的时期已经结束还为时过早，但我们可能已经接近这一点。显然，房东们仍然有信心，因为他们在过去30天内将要价再提高了1.4%。”
PART.5
墨尔本租金走势
^资料来源：Corelogic-2022年4月
尽管维州首府的经济经历了六次大流行引发的封锁，并且国际移民因边境关闭而无法进入当地市场，但墨尔本的房屋租金仍创下历史新高。
投资者将房屋出售给自住者、短期旅行的恢复以及租户转向更实惠的内城租赁，导致整个城市的租赁市场收紧。
在过去12个月里，墨尔本市中心公寓（例如 Docklands 和 Southbank 的公寓）的租金要价上涨了 10% 以上，这主要是由于独立屋市场租金过高，导致租户的需求上升。
^资料来源：Corelogic-2022年4月
去年第四季度的租金增长尤为强劲，Southbank 公寓的租金中位数上涨 3.8% 至 454 美元，而 Docklands 上涨了 3.7% 至 471 澳元，成为该国增长快的租赁市场之一。
西墨尔本也名列前茅，同期单元房租金中位数上涨了 3.6%，墨尔本市中心上涨 3.5%。同期租金上涨 1.6%，单元房市场表现优于所有其他首府城市，
PART.6
维多利亚建筑审批
2022 年 4 月，在澳大利亚建造新房的成本比一年前高出 76,715 澳元，新获批房屋的平均价值首次突破 40 万澳元。
建筑业目前雇佣了约 10% 的澳大利亚工人，占澳大利亚GDP的 7.5%，而违约概率相对较低，为 4%。
^资料来源：Corelogic-2022年4月
