1. 我能出租正常抵押的房子吗？

如果您想将您的业主自住抵押贷款(owner occupier mortgage)出租，实际上是将您的房产变成了投资房产。因此，您需要联系您的房屋贷款方，了解这对房屋贷款有何影响。

就利率而言，投资贷款(Investment loans)通常更昂贵。例如，自住业主的房贷浮动利率可能是 2.75% ，但是，同一房产的投资抵押贷款利率可能需要 3.25% 。此外，贷款方还会评估您在该物业中拥有多少净资产，并要求您提供额外的现金以降低您的贷款比率。

不要歪曲您的房屋贷款，避免被指控为占用欺诈(occupancy fraud)，这一点非常重要。在将您的自住住宅改为出租物业之前，请务必与贷款方交谈。

2. 出租房子要交税吗？

如果您出租房屋或公寓或仅是房屋的一部分，则需要根据规定以“其他投资”类目在您的纳税申报表中申报净租金收入。

此外，如果您出租全部或部分房产，您可能无权获得 CGT(Capital Gains Tax)的全部主要住所豁免(full main residence exemption)。如果你卖掉你住的房子，你通常不需要缴纳资本利得税，但是如果你把房产出租，用来产生收入很可能不能免除 CGT。

好消息是，虽然作为投资，您可以报销运营成本，例如利息、水、折旧、物业管理费、维护和维修费用、房东保险等。

如果您仅出租房屋或公寓中的一间房间，您只能申请与出租该物业中的空间相关的费用。这意味着您需要按面积分摊费用，并根据他们对公共区域的使用情况添加“合理的”金额。

如果您出租您的财产，请务必与您的会计师讨论任何税务问题。

3. 我可以在没有房产经纪人的情况下出租我的房产吗？

是的，您可以在没有代理人的情况下出租您的房产。虽然 DIY 物业管理看起来在省钱，但它确实需要大量的工作并且承担着严重的法律责任。

在决定自己管理您的财产之前，好了解下所涉及的工作。作为自我管理的房东，您将负责：

宣传推广

预订和检查

筛选租客

管理租约的签署

完成状况报告

管理保证金并确保将其提交给相关的国家机构

解决维护问题和一般租户问题

需要在非工作时间和周末有空处理相关问题

了解不断变化的住宅租赁法规。无论您是否有意违反法律，都可能受到严重处罚。

处理与租户的纠纷

管理驱逐

追逐未付租金

定期检查

租赁收尾工作

简而言之，是的，您可以在没有代理人的情况下出租您的房产，但与经验丰富的房产经理合作可以帮助房东节省大量时间和金钱，并使拥有出租房产更有价值。另外，物业管理费可以免税。

4. 出租我的房子需要多长时间？

每个出租物业的出租时间都不同，但是，通过与熟练的物业经理合作，您可以确保出租物业所需的时间尽可能短。

物业经理可以确保物业以好的方式呈现，具备合适的租金并进行强有力的营销推广。通过这一系列的工作，可以确保您的房产能够快速、轻松地吸引多数量的租户。

5. 我可以出租我的房子吗？

如果您想出租您的房产，您需要了解前期和持续成本。

以下是一些关键成本：

按揭费用。请注意，如果您将自住业主的贷款更改为投资贷款，这些可能会发生变化

房东保险

维修和保养费用

寻找租户的广告费

业主费率，例如水费、市政费等

物业管理费

会计费

6. 什么是物业投资的资本增值（Capital Growth）？

资本增长或资本增值是您的房地产投资价值随着时间而获得的。例如，如果您以 600,000 澳币购买投资物业并以 660,000 澳币出售，您将实现 60,000 澳币的资本增长。

7. 什么是租金收益？

租金收益率是您的投资所产生的利润占其价值的百分比。投资者使用他们的租金收益率来评估他们从投资中获得的收入。高租金收益率等于更大的现金流。

8. 如何计算租金收益？

收益率计算为过去 12个月的总收益率和净收益率的百分比。总收益是包括了费用支出，净收益则包括了物业空置、保险、运营和管理费、维护和印花税成本等费用。

用于计算总收益的计算方法是：

年租金收入除以房产价值乘以 100。

计算您的净收益的计算方法是：

年租金收入减去年费用和成本除以房产价值乘以 100。

9. 什么是总租金收益率？

总租金收益率是您从房产获得的税前年租金收入除以房产价值。产量越高越好。

10. 什么是净租金收益？

净租金收益率或房地产净收益率 - 这是扣除费用后的投资收入。费用包括：维修和保养费用、保险费、物业管理费、市政费、物业费和广告费等费用。投资成本通常包括购买和交易成本，例如印花税、法律费用、害虫和建筑检查以及贷款启动费。其中一些购买和交易费用可能仍可在购买当年税收抵扣。

11. 购买楼花投资有什么好处？

购买期房投资的一些好处包括：

可将重大折旧抵税

由于是新家，通常具有超强的吸引租户能力。这意味着投资者有更大的机会找到并吸引的租户

配备全新电器，并经常延长主要系统的保修期，如电气、管道、供暖和空调。这意味着如果出现故障或出现问题，工厂保修应涵盖它

维护成本低或没有维护成本，这意味着投资者的年度开支更少

12. 如何为我的投资物业增值？

以下是一些因素可能会影响您投资物业的租金和价值。可以考虑：粉刷墙壁、整理花园、修理地板、更新厨房、刷新浴室，添加一些额外的功能，如空调、洗碗机、百叶窗、窗帘。添加内置存储空间，如果可能的话，增加一个停车位，并保持我们房子的维护良好。当然，请与您的物业经理和财务顾问讨论您的特定物业以及这些变化是否有助于增加价值。

13 . 物业经理如何帮助为物业投资增值？

物业经理可以帮助投资者设定正确的市场租金。他们通过及时解决日常请求和维护问题来留住租户。他们擅长筛选租户，为您和您的财产找到合适的租户，为您的会计师保存准确的财务记录，同时会定期进行检查，以确保您的财产得到妥善照顾。提供的租金管理，包括结算、调整和收取租金。物业经理需要参加定期的培训和资格认证课程，并且了解不断变化的住宅租赁法及其对房东的影响。

14.我如何查看我的房地产投资表现？

在每年回顾您的房地产投资业绩时，您应该确定您是否收取了正确的租金。通过财产评估评估您的财产的价值是增加还是减少。查看您当前的投资贷款，以确保您是正确的。查看您的保险单并确保您仍然对它们感到满意。审查您的专家团队，包括您的会计师、物业经理和其他服务提供商——您是否得到了您所需要的。定期检查物业或让您的物业经理代表您检查并解决任何潜在的维护问题。检查您的税务情况，以确保您申报所有相关费用并评估您投资房产的租金收益。

15. 作为房地产投资者，哪些购买成本可以抵税？

作为投资者，您通常可以主张抵押登记和转让费、建筑检查费、过户费和律师费，但仅限于您购买房产的纳税年度。请注意法规的变化，因此请务必与您的会计师核实具体情况对您和您的财产可免赔额。

16. 我可以在报税中扣除物业管理费吗？

在大多数情况下，可以将 的物业管理费与所有其他费用一起申报为费用，如宣传费用。也请与您的物业经理核实。

来源：McGrath麦格地产公司