据《澳洲金融评论报》报道，悉尼夫妇Chris和Tara因家庭扩大，打算置换更大的房子，也知道是房市低迷时期，但担心房价进一步下跌，想尽快出售，希望减少更换大房的资金压力。

和许多房东一样，他们依据当下的房市，制定出一个符合市场的房价，但不愿折价出售。这套三居室的别墅是他们六年前在Quakers Hill买的。

Chris说，如果房价再下跌5%—10%，我们会后悔的。

这家人想换到一个更大的房子里，这样他们3岁的儿子Max和10个月大的儿子Riley就有更多的活动空间。

以下是澳洲专家给出的售房需考虑十个关键问题。

了解当地的房市状况

现在处于买方市场，五个月内五次加息，推动现金利率升至2014年以来高，并导致一些郊区的房价大幅下跌。

根据CoreLogic的数据，悉尼CBD以北14公里Roseville Chase的房价在五个月内下跌近14%，或超过500,000澳元。

来自Core Logic的数据，自5月利率开始上升以来，悉尼的房屋中位价下降仅7%，约为7.8万澳元；墨尔本的跌幅为4%，约为3.6万澳元。此外，除了珀斯和阿德莱德以外，其他州的首府城市也出现个位数的低跌幅。

Clover Financial Solutions的董事Phoebe表示，2021年的房房是不现实的，因为当时利率处于历史低点，而且疫情迫使那些被困在房子里的人支付更多的钱来购买更大的房子。

降低你的期望值

CoreLogic分析显示，在过去12个月里，房东对售房中位值的折扣从3%左右上升到了4%。

但从历史来看，房市在反弹之前的几年里也出现了大幅折价。

买家经纪人Cate Bakos表示，降价因地区和物业而异，并且取决于房屋的质量和需求强度。

Bakos说：“经过全面翻修、地理位置优越的高品质物业将吸引买家的竞争。一旦有任何不就会降价。”

设定一个符合市场的房价

悉尼北区某中介Josh说，在这个市场上，制定一个合适的房价非常重要。自5月利率开始上升以来，他所销售地区的房价已下降10%至20%。

Josh说，你需要从房市中得到房价的反馈，你必须务实点。如果上市两周后，没有人有兴趣和出价，那么你需考虑重置房价，以便知道买家愿意支付多少。

知道什么时候降价

Phoebe说，重新定价取决于房东的情况。如果房东必须售出，那么你就需要降价。如果是时间上充裕的投资性房产，那好再等等。

她建议，先估算盈亏平衡价格，然后对现实的利润目标进行评估。

为竞争做好准备

据Core Logic的数据，全澳新上市房屋数量已下降，但预计未来几周将上升。

数据还显示，在截至9月4日的四周内，约有32000套房屋新上市，高于2021年、2020年和2019年的同期水平。

多点耐心

CoreLogic的总监Tim Lawless表示，房屋的销售时间正在延长，在截至8月的三个月里，房屋的平均销售天数高达33天，而去年11月为20天。”

Lawless说，在经济低迷时期，因为担心买家的出价没有达到市场中真正的房价，房屋的平均销售期就会增加。

按标准来行事

Bakos说，更严格的租赁规定，就意味着投资者会更加仔细地审查房屋，以确保它们在面积、维护和舒适性方面符合监管要求。

买家中介Rich Harvey补充，外观精美、地理位置优越的房产没有问题。

避免资金陷阱

房价下跌加上利率上升，可能会给潜在卖家带来融资问题，因为他们的房屋上涨跟不上所需按揭款。在几个月前的低迷时期，许多买家都经历过的。

RateCity的研究主管Sally Tindall警告说，一些想要出售的房东将被困在老房子里，因为无法融资再买另一套。

Tindall表示：“借款人至少要有20%的首付，否则贷款机构将要他们支付昂贵的抵押贷款保险，而这可能抵消任何储蓄。

尽管在过去12个月里，全澳的房价上涨约5%，但在市场开始复苏之前，预计年度房价将为负值。

选择好的销售方式

房东面临的另一个大问题是，是选择拍卖还是私人出售，由卖家设定他们想要的房产价格。

Chris正在计划拍卖房屋，因为“我知道我房屋的价值”，如果房价达不到，他将不会继续出售。

其他房东，特别是那些不希望在网上传照片或看房者进入的房东，更倾向于谨慎销售，让中介介绍愿意出适合房价的买家。

现在，各大拍卖市场的清空率始终低于平均水平。

注意租赁市场

许多房东在出售房屋后考虑租房，因为他们预计房价会继续下跌。

SQM Research表示，当全澳住宅空置率处于历史低点时，这是一种危险的策略。

Financial Consulting Australia首席执行官Fiona Guthrie表示：“租房危机让家庭很难在出售和购买房产期间找到合适的住所。”