悉尼市对新开发项目的净零排放规定将提高更清洁、更环保的办公大楼的价值，而资产和旧建筑之间的价格差距已经扩大。

根据要求，从明年 1 月开始，新的办公楼、酒店和购物中心以及现有建筑物的重建必须至少达到 5.5 NABERS（澳大利亚国家建筑环境评级系统）的能源评级。从 2026 年开始，新的建筑必须在能源使用中实现净零碳排放。

上个月获得理事会批准的新规则可能会加速疫情后市场在新的或翻新的建筑与旧楼之间的“分歧”，因为作为主要企业的一部分，越来越多的大公司倾向于选择更好的办公环境，他们在努力地留住人才。

摩根士丹利分析师表示：“这种对能源效率和可持续性的关注，再加上办公室租户偏好方面的质量概念表明，从长远来看，拥有更清洁投资组合的房地产投资信托基金更应该在运营指标上跑赢市场。”

Dexus、Mirvac 和 GPT 等业主的办公楼组合的能源评级已经达到 5 星或以上。新规定没有要求现有建筑在明年1月之前达到5.5星级标准。

然而，从长远来看，随着新楼盘的推出，房地产投资信托基金可能面临上调评级以保持竞争力的压力。

目前，对 5.5-6.0 星级建筑的租户征收的租金与 4.5 星级建筑的租金差别很小。

但是，随着更高效的资产涌入市场，风险在于评级较低的资产可能会遭受更高的空置率，因为租户更喜欢位于符合绿色基准的建筑物中。在估值方面，更环保的建筑可能会保持强劲，尤其是在经济低迷时期。

这种价值转变已经变得越来越明显，自 COVID-19 出现以来，和 A 级办公资产的资本价值增长速度快于 B 级资产。

对于悉尼中央商务区而言，从 2019 年 6 月到 2022 年 6 月，办公空间的平均资本价值增长了 11.2%，达到每平方米 28,000 澳元左右。预计未来三年的价值将再增长 12.1%。

相比之下，在截至 2022 年 6 月的三年中，B 级资产仅增长 6.7% 至每平方米 16,000 澳元左右。该行业的价值在未来三年内可能下降 5.8%。

人才争夺战不仅推动了对质量的追求，还体现在对空间的占用上。在 2022 年上半年追踪的 16,800 平方米的悉尼中央商务区净吸纳量中，78% 的净面积变化来自资产。