根据资深基金经理的观点，随着租金上涨和资产价值下降周期的触底，悉尼在今年有望引领澳大利亚受挫的写字楼市场开始复苏。然而，墨尔本商业中心市场预计至少还需一年时间才能走出低迷，其写字楼资产价值下降趋势才有望趋于平稳。

本地物业基金管理公司Investa和美国巨头PGIM认为，今年晚些时候可能出现的降息前景和办公空间需求的改善，是悉尼市场展望较为乐观的关键因素。Investa研究主管David Cannington和PGIM Real Estate董事总经理Peter Hayes预计，到2025年，悉尼商业中心的部分区域将开始复苏。他们认为，位于城市商业核心的写字楼的价值将趋于稳定，并且更多的楼宇交易将陆续达成。

这种改善的市场情绪发生在两年的下行周期之后。在此期间，由于利率和债券收益率大幅上升，以及灵活工作方式的转变导致对办公空间的需求疲软，一些资产的价值缩水了多达30%。

Cannington表示，由于新冠疫情后的工作模式转变影响减弱，混合办公模式逐渐稳定，行业所面临的阻力正在缓解。此外，通胀率下降以及预期中的降息将减轻企业经营条件的压力，这些因素将刺激租赁需求并支持资本增长。他补充道，这反过来会使写字楼成为更具吸引力的投资选项。

评估商业地产价值的一个关键因素是资本化率（Cap Rate），这是类似于投资收益率的行业标准。通常情况下，当资本化率上升时，资产价值会下降，除非租金增长能够抵消这一趋势。

悉尼写字楼的资本化率在去年上升到略高于6%，而2022年初这一数字约为4.4%，当时写字楼价值被认为已达到顶峰。Cannington表示，悉尼商业中心资产的资本化率基本已“见顶”，2025年将出现适度压缩，而墨尔本商业中心资产的资本化率可能还需要至少12个月才能开始压缩。

然而，并非所有写字楼市场都将在今年复苏。根据Cannington的说法，虽然悉尼写字楼的资本化率已经趋于稳定，表明其估值下降已结束，但包括墨尔本在内的其他CBD市场仍将经历进一步的下跌。

投资者的信心也正在逐步恢复。去年，悉尼商业中心金融核心区内的一系列写字楼交易表明资本化率（从而反映出资产价值）趋于稳定。例如，位于388 George Street、5 Martin Place和333 George Street的写字楼分别以6%至6.5%资本化率的价格出售。

截至2024年底，悉尼金融核心区交易额超过40亿澳元，超过了此前四年的总和。PGIM Real Estate的Hayes表示，Sydney等一些市场的CBD写字楼资产——以及Seoul、Singapore和Tokyo——预计将优于非CBD市场，其租金增长受限量办公空间的供应推动。

“区域前景的改善与各国市场差异并存，但大多数市场的价值已经调整到位，我们正处于复苏的起点，所有投资风格的早期进入者都将获益，”Hayes说。

根据Macquarie分析师的观点，随着租金上涨的预期以及对COVID-19引发的市场波动严重阶段已经过去的信念，今年对高品质写字楼的投资需求将增加。Macquarie在其2025年写字楼展望报告中表示，“尽管行业面临更广泛的挑战，但预租活动正在升温，租户在强劲竞争中提前承诺选择新的或翻新的写字楼。”

“对于投资者而言，写字楼的定价似乎已经远低于重建成本，而更高的资本化率为新投资创造了良好的切入点。”Macquarie预计，2025年将出现新的地产基金批次，增值型投资者将利用写字楼周期底部买入的机会，实现强劲回报。

Macquarie指出，由于开发商面临再融资风险、高建设成本以及较低的销售价格，市场压力上升将为投资者提供以折扣价格收购新楼宇和用地的机会。