澳洲贷款机构是如何审批个人房屋贷款的呢?

　　是不是我们银行里有足够的存款，我能准时还月供就可以呢？

　　银行通常会对两个方面进行审核：

　　借贷安全性(Security)和还款能力（Serviceability）

　　为确保贷款在您的财务承受范围内，银行要审查您个人和家庭的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑您的信用记录、存款和就业情况等因素。

　　澳洲的几十个贷款机构，对贷款者的还款能力的计算公式和审核标准略有差异，但计算个人财务盈余的基本原则是：

　　个人财务盈余＝个人税后收入–现有的贷款和信贷额度–生活支出–（新贷款+缓冲额度）

　　如果盈余大于零的话，被视为基本上有还款能力。海外人士贷款的话，这个盈余额需要达到一定的数目。

　　计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行会接受加班费、奖金、佣金和政府补贴的全部或部分作为收入。当接受加班费之类的非固定收入，贷款者需要提供更长时间的收入证明或雇主信或雇佣合同，因为贷款机构需要有足够的信心来相信这些额外收入是稳定的。现有的或计划中的投资房的租金也是收入的一部分。考虑到会有出租管理费等支出，贷款机构一般接受80%的实际租金收入，有的银行还会考虑负扣税因素。由于近期的政策收紧，申请贷款时不能单单依靠租金收入作为的收入来源。对于自雇人士，还要考虑到您的生意的财务状况。

　　计算现有贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的缓冲利率要高于实际的偿还利率。如果您有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。有时候，我会根据实际情况，建议客人减低信用卡额度以获取房贷。

　　生活支出方面，根据澳洲法律要求，贷款者需要提供一个合理的生活支出，包括衣食、交通、医疗、保险、教育开支、消遣娱乐，贷款机构会比较相似家庭类型的常规支出（HouseholdExpenditureMeasures），选择两者中较高的那个数据来计算您的还款能力。这个家庭常规支出表每个季度更新一次。如果您的配偶不工作，贷款机构也会将您的配偶和子女的生活支出计算在内，保证您在还款的同时还能养家。

　　除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑您的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给您贷款。如果您经常更换地址，频繁跳槽，短时期内有过多的贷款或信用卡咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响正常贷款的审批，或者不得不为爱屋付上一段时间的高利率。

　　更多疑问，请联系专业的贷款经纪人，您一定会得到满意的回馈。