澳洲的租赁市场正在蓬勃发展。

在过去的12个月里，澳洲的年租金上涨了9%以上，而且这种趋势仍保持着上涨的势头。

Proptrack经济学家安格斯·摩尔(Angus Moore)表示，在住房市场供应不足的情况下，预计租金上涨率将保持在高位。

摩尔先生表示：“我们看到的租金快速增长加剧了通货膨胀，特别是考虑到特别是因为租金在 CPI（消费者价格指数）中占据相当大的比例。” 

澳大利亚统计局的数据显示，去年租金通胀率达到十年来的至高水平，为7.8%，自那时以来一直保持高于7%。

这意味着1月份租金占CPI的比重增长了6.03%，比去年同期增加了28个基点。

Proptrack数据显示，继2022年增长15.6%之后，2023年租金飙升了11.5%。

直到2024年初，平均每周的租金已经从2020年的每周400多澳币飙升到现在的600澳币。

租金上涨多的势头也意味着投资回报率在一定程度上的提高，鼓励更多投资者进入市场，出租房产的数量再次增加。

在澳大利亚租赁市场中，当将租金与居民收入比较时，负担得起租金的州是维州。

原因是该州的租金在疫情封锁期间全国范围内下降幅度较为显著，而相对于其他州，该州也正在大力推进更多的房屋建设。

维多利亚州中等收入家庭可以负担 50% 以上的房源。这也意味着，墨尔本也成为了在租金上涨方面比较具承受能力的首府城市。

房产投资者进入租赁市场的机会来临

房源紧缺和租金的快速增长开始吸引更多的投资者涌入市场。

在澳大利亚，超过80%的租户生活在私人拥有的出租物业中，所以租户们主要依赖其他家庭提供的出租房源。

澳大利亚储备银行的数据显示，澳大利亚每户人口数量再次开始增加。

这与合租公寓平台 flatmates.com的新分析结果一致，该分析发现合租公寓的需求已于2024 年 1 月反弹至历史新高。

除此之外，历史数据显示，租金价格和利率随着时间的推移共同变化。

CoreLogic住宅研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)表示，利率的下降也可能增加住房投资者的需求，从而增加租赁供应。

澳洲房地产租赁市场的前景如何？

未来十年，住房需求预计将受益于人口增长、就业增长和收入增长的三重推动。

总的来说，这种财富效应将在未来十年增加约 8600 亿澳元的收入，其中很大一部分可能会用于住房。

澳大利亚人平均倾向于将收入的 13% 至 20% 用于租金或抵押贷款服务。

澳大利亚领先的房地产投资顾问迈克尔·亚德尼指出，某些房产在资本增长方面将比其他房产高出 50-，因此购买投资级房产的战略房产投资者有望在未来 7 年内看到其房产价值翻一番以上。

目前，澳大利亚人口约为 2650 万，预计到 2030 年澳大利亚人口将增至 2900 万。

这意味着另外 300 万人将需要有地方居住，这也将增加对澳大利亚的房地产市场的需求。

亚德尼先生对澳大利亚房地产市场的预测是，不仅在市区，在中环郊区也将会有更多的高层公寓楼出现。

事实上，澳大利亚一些首府城市已经开始有一些迹象，特别是在墨尔本和悉尼。

他还预测，更多的中密度住宅，尤其是联排别墅和公寓，将成为提供现代大型居所的主流选择。

一些经济学家预测，从现在到 2030 年，澳大利亚房价将增长 40-50% 。这并不奇怪，从长远来看，位置优越的首府城市房产的平均年增长率约为 7%（过去 30 年价格每年上涨 6.8%），这意味着，一般来说，位置优越的房产价值每 7-10 年就会翻一番。

对投资者而言，租金上涨可以显著提高房产投资的回报率，高租金也意味着更高的租金收入，这可以为投资的房产带来更好的现金流，从而提高其投资回报。因此，投资者他们将在短期内看到更好的现金流表现，这有助于平衡购房和贷款利息的成本。

目前，在当下的澳洲，墨尔本或许是理想的选择！

在这个人口众多，需求旺盛的城市，人们的租金负担能力相对较强，这为房地产带来了巨大的商业价值。

同时，墨尔本的房产未来增值空间也被广泛看好。

对房地产租赁市场来说， 投资者在房地产租赁市场的增加活动将有助于推动建设的发展，通过增加出租房源，重新调整和平衡租赁市场。