澳大利亚的房地产市场一直备受关注，特别是近期，随着海外置业者对澳大利亚房产市场的兴趣不断增加，以及住房可负担性的下降，围绕移民及其对房地产市场的影响的讨论也在不断升温。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，尽管移民数量和房地产市场波动之间存在一定关联，但还有很多其他因素在推动房价和租金的增长，长期的战略性移民政策不应受到短期的移民数量和房市波动影响。

CoreLogic的报告《关于移民和房地产市场你需要知道的五件事》揭示了移民如何影响房地产市场的关键见解。

海外移民即时会影响租赁市场

报告指出，海外移民数量的变化影响直接的是租赁市场而非房产买卖。据ABS的数据显示，截至2021年，60.8%的移民到达澳大利亚后成为租户。

Eliza Owen解释道：“永久移民中，在国内居住时间较长，拥有住房的比例越高。根据抵澳的年份划分，55.6%的移民是在2012年至2016年期间抵达的，而在2012年之前抵达的移民中，70.6%拥有住房。”

疫情限制令导致移民数量增加

澳大利亚自2020年3月底起关闭了非公民的边境，但在2022年7月全面重新开放边境，接种疫苗和未接种疫苗的入境者都得以入境。

Owen指出：“到2023年3月，澳大利亚的年度人口增长率达到2.17%，创下自2008年以来的高水平。目前，净海外移民创下了年度高纪录，过去12个月中增加了454,000人口。”

这一增长部分是由于旅行禁令造成的临时结果。鉴于这些数字的急剧上升，Owen估计需要增加182,000套住房以满足需求，但目前只完成了175,000套。

禁令导致租赁市场波动

尽管设定移民上限可能在短期内缓解了住房需求，但它也导致了需求冲击，迅速推高了房租，使本已紧缩的市场雪上加霜。需求冲击还出现在新增供应受到限制的情况下，因为卖家被上升的利率吓退，新房完工也因材料成本上升和劳动力短缺而延迟。

其他影响因素

Owen指出，在边境限制期间，人均家庭成员数量急剧减少，增加了约120,000户住房需求。政府刺激政策下的资金分发以及低利率也鼓励人们购买更大的房屋。

另外，人口老龄化和婚姻率下降等因素也导致了平均家庭规模的减小。这些因素一起推动了私人租赁市场的需求。

减少移民摄入量的权衡

虽然设定移民上限可能在一定程度上有助于更好地规划基础设施、住房和服务，但也会带来负面影响。Owen强调，一致的、更长期的移民目标可能有助于更好地规划住房供应，但会对短期经济增长产生一定影响。

她总结道：“移民可以是战略性的，以确保更高效的劳动力队伍，包括提供住房和基础设施。”因此，长期的、可持续的移民政策可能对澳大利亚的房地产市场和整体经济产生更稳定的影响。