随着澳大利亚房地产市场经历价格的周期性变化，人们几乎不可能避免地听到各种暴涨和暴跌的故事。

但是，是什么推动了房地产周期，买卖双方又如何利用周期的不同阶段呢？

什么是房地产周期？

房地产周期始于繁荣，此时价格和需求都处于高位且供应有限。

繁荣之后通常会出现低迷，这可能是由于市场上的物业供过于求、借贷能力下降或多种因素共同造成的。在此阶段，价格可能下跌，对物业的需求较低。

随着市场上买家的减少，价格开始趋于平稳或下跌——这被称为停滞或稳定阶段。

慢慢地，房地产市场开始复苏，更多的投资者和买家开始进入市场，这是导致下一次繁荣的好转阶段：新周期的开始。

Domain 的研究和经济主管 Nicola Powell 博士表示，人们普遍认为，澳大利亚的房地产价格会经历繁荣和萧条阶段，但实际上并没有那么剧烈，价格的起伏表明房地产市场是健康的，就像经济的扩张和收缩。

“实际上，你往往会发现，当我们看到房地产价格快速上涨时，价格，尤其是在大的首府城市，会经历一段长时间的上涨，然后进入收缩阶段，” 她说。

“你往往会发现收缩阶段，或者当我们看到价格下跌时，它通常比之前的上涨期较短、变化幅度较小。”

鲍威尔说，重要的是，收缩阶段并不一定意味着价格回落。

“这可能是一个增长较为缓慢的时期，价格或会横盘整理，”她说。

在阿德莱德和堪培拉等较小的城市，情况往往如此，而在悉尼和墨尔本，房价大幅上涨之后往往会出现下跌。

鲍威尔说：“但我们很少看到上升期或增长阶段的升幅被接下来的衰退抹杀，因为上升的时间更长，增幅较高。”

是什么推动了房地产周期？

鲍威尔说，有许多不同的驱动因素，包括人口增长、利率、贷款的松紧、税收和政策设定、公卫危机、联邦政府在基础设施方面的大笔支出以及对购房者的激励措施等，都会影响房市的发展。

导致价格低迷的因素之一可能是利率上升或贷款标准收紧时借贷能力的丧失。

在价格稳定之后，中央银行和经济学家往往会改变他们对经济前景的看法，接着我们会听到有关降低利率或放宽贷款标准的讨论。

Grantham Buyers Agents 的买家代理人 Dan Grantham 表示，国际上正在发生的事情也通过移民水平、通货膨胀和外来投资影响澳大利亚的市场。

如果澳元相对于其他货币走低，我们的市场对海外买家更具吸引力，从而推高对房地产的需求。

格兰瑟姆说，周期的每个阶段持续的时间可能相差很大，反映了一系列社会经济因素，历史表明既有短暂的急剧上升，也有漫长的增长期。

全澳只有一个房地产周期吗？

鲍威尔煞费苦心地指出，澳大利亚不存在单一的房地产周期。

“房地产周期发生在首府城市层面，它也发生在城市以下的层面，”她说。“城市中的各个城区以不同的节奏经历房地产周期，它们会对不同的因素作出反应，例如可以改变特定区域内的人口构成和便利设施的基础建设或投资等。”

媒体头条新闻经常将房地产市场当作一个单一市场来谈论，虽然本质上是笼统的，但把这种报道与地方层面的分析相结合仍然有用。

鲍威尔说：“关于你所在城市的总体新闻可以让你很好地把握房地产周期的脉搏。” “但我认为对城区的了解和研究非常重要，因为很难确切把握市场的高峰和低谷。”

Grantham 说，与房地产经纪人或买家中介交谈会有所帮助，因为他们“在前线”，可以深入了解实际发生的事情，而不是你在新闻中听到的事情。

涟漪效应

由于澳大利亚并非经历单一房地产周期的单一房地产市场，因此某些市场的价格往往会先于其他地方发生变化。

悉尼的城区——那些拥有昂贵房屋的城区——通常是先出现变化的。价格的变化随后向外蔓延，首先流向价格较低的悉尼城区，然后流向其他首府城市和偏远地区，这就是所谓的涟漪效应。

鲍威尔表示，当市场放缓时，涟漪效应也很明显。

“你会看到那些离市中心较近、价格较高的城区首先开始放缓，然后蔓延至较远的城区，你往往会发现那些更实惠的远郊城区与内城相比价格下降幅度较小。”

了解房地产周期可以帮助您做出决策

虽然低买高卖一直是业主们的梦想，但很难预测房地产周期的每个阶段会持续多长时间，因此很难“把握市场时机”。

“当你从整体上看价格周期时，它告诉我们的是，入市时机并非关键，”鲍威尔说。“实际上，在市场上停留的时间才是重要的。”

话虽如此，在价格低迷和停滞阶段买入可能有一些优势。

鲍威尔说，在价格低迷时期买入的一大好处是，你会有更多时间，因此在做出决策时可以更具战略性。

格兰瑟姆指出，也可能会有更多房产可供选择，因此买家可以从他们的愿望清单中满足更多条件。

格兰瑟姆说，上涨的开始是建筑商和开发商进入市场的黄金时间。

“每个人都感觉到事情正在发生变化，消费者信心正在增强，人们正试图重返市场，”他说。“如果你能在同一个市场买卖，这是在上涨期间保护自己的佳方式。”

鲍威尔说，不利的情况是，当你在上涨的后期买入，对错失良机的恐惧可能会影响理性决策。

终，无论房地产周期处于哪个阶段，尽职调查和坚持预算底线是无可替代的。

鲍威尔说：“无论您在市场哪个阶段买入，谨慎行事都是必须的。”