本周是11月的后一周了，也是悉尼房市观察系列在今年的倒数第三期。12月份再更新两期，至此本年度房市观察系列就全部结束了。可能再次回来的时候，差不多就是明年的1月底或者2月初，提前告知大家一声。

　　我做的这些节目内容，都是我自己的一个独立思考的结果，因此我说的这些观点，仅代表我个人的观点，并不表明我就能决定市场。

　　我说的东西有些也不一定很准确，所以大家自己来拿捏。你觉得哪个地方有用，你就把这块拿走。你要觉得哪块没用，你就把它放在那儿，很简单。

　　用高超的谈判技巧就能买到房吗？

　　今天聊的话题，是关于买房子的时候，如何去谈价钱。

　　说的实在点，不可能这期内容你看完之后，就立马知道去怎么去谈价钱了，其实我提供的就是一个思路。

　　之前有客人跟我说，大悟，请用你高超的谈判技巧，来帮我把握这套房子的价格。我听完之后，其实有点哭笑不得。

　　客人对我的信任是一方面，但买房子不是像做律师一样，跟中介跟业主唇枪舌剑一番，说完之后，对方觉得你说的特别有道理，他就卖给你了。

　　比如一套房子的价钱是$300万，然后我跟中介说，你这房子就值$280万，然后写了个3000字的论文并发给他了。但与此同时，另一个人出价$320万。

　　你说这个中介或业主，他是觉得我有道理，还是把房子卖给$320万报价的买家？

　　所以买房子，其实说到底就是看谁出的价钱高，谁出的高就卖给谁，就这么简单。

　　准确出价比讲价更重要

　　你像我自己买房子的时候，我是一分钱没讲。讲价只是一个形式上的东西，主要的问题是你自己觉得，这个房子值多少钱。

　　比如某套房子原价是$500万，现在拿出来$400万卖。若卖给一个不懂的人，他还是要讲价，这是人的常识。买个东西我要讲讲价，问题是在你讲价之前，你要问问自己，你觉得这个房子值多少钱？而不是为了讲价而讲价。

　　因为你有的时候说为了讲价而讲价，你会贻误战机的。你说如何去讲价？我觉得买房子好的讲价的方式就是，你自己十分清楚这套房子的价格区间是多少。

　　有时候我会跟客户说，如果是多少钱就拿下，就是个gooddeal；如果是多少钱，那么它是一个reasonablepricerange；但如果过了多少，这房子就不要了。

　　两个星期前，我去跟客人一起去看房，一套带水景的house，房子价钱大概是600万到700万这个段位的。

　　客人自己看完之后，就很喜欢。之后就让我陪他去看一次。我当时看了之后，却不是特别喜欢，因为我觉得他定价有点高。看完之后客人就说，那不考虑了。

　　之后过了几天，中介给我打电话说，Rog，你怎么跟别的Buyer'sAgent不一样呢？别的人都鼓励客人去买他们喜欢的房子，你怎么往后拉呢？你跟他见完之后，客人就不考虑了？

　　我说哥们你这个房子，总体来讲不是说很差，但是我觉得你的定价有点高了，要价接近$700万。你这房子不值那么多钱，这个房子顶多就是600万-650万。

　　后中介说，如果是后的成交的价钱是这个区间，你会考虑吗？我说那当然可以考虑。

　　当然我说的这些东西，可能不是他愿意听的，但这些是我自己对一个价值的判断。

　　也有可能说这个房子，后是在高于650万或者接近700万的卖掉。但是对于我来讲，你不用考虑我多少钱的预算，我觉得你的房子就值这么多钱。

　　就有点像什么呢？有点像当铺一样。这个东西来了，你觉得值八千两银子。当铺人说你这个东西顶多值四千两，就是这么个意思。

　　所以我觉得对于买家来讲，如果你很喜欢这套房子，而且房子也比较有特点，你多掏一点，我觉得也没有什么问题。房价这个东西其实就是，看喜欢人的多少。如果这个房子喜欢的人很多，那他的房价自然不会低。

　　当然前提也是，一个房价区间对应着很多种选择。可能这些来买这套某一套房子的人，他并不知道他还有更多的选择，也有这样的可能性发生了。

　　因此说简单一点，你怎么去讲价，就是你对这个房子的价钱，得把握非常的准确，你就能把价钱压得很好。而不是说这个房子有多少人来看，房子在市场是不是呆的时间很长，中介是不是有经验，这些都是面上的东西。

　　悉尼房市观察

　　11.14-11.21

　　上周的清盘率数据NSW88%，悉尼71%。71%的清盘率悉尼连续五周清盘率跌破80%。

　　上周上榜物业是786套，687套房子被人买走。786套不单单是整个2021年上盘量多的一次，也是过去两年上盘量多的一次。

　　我个人觉得整个的市场，它一直都是后知后觉的。我以前也说过，这个市场它不可能一直都这么"蓬勃"，买家也受不了的，经济也受不了的。

　　所以很多的卖家，等他决定把房子拿出来卖的时候，市场已经不像之前他想的那么火了。但这个宏观上的东西，只是对于大体现象的一个描述。

　　现在的市场上货量有点多，市场消化要变得更难一些，消化的速度要慢一些。也就是说现在的房子很多，但卖的时间要不像原来那么快了。

　　以前一周或几天就卖掉，现在可能要等到三周四周，甚至中介要不断的调整这个建议价。

　　比如近一段时间经常收到一些中介，发的这个邮件就是这个priceguiderevision。调价钱原来是$600万，现在调到$550万，然后再调到$500万，为什么呢？

　　他定$600万的时候没有人进场，连谈价的人都没有，那他就要需要把价钱压低，让更多的人进场，然后才可以跟这些潜在的买家去聊。

　　我觉得目前来讲，对于一些中价位的客人来讲，你也不需要太着急。现在的货卖的速度慢，我们的选择多，所以你要等业主的期待值稍微往下降。

　　我说了这个市场是后知后觉的，市场慢慢变淡，那业主的期待值他也要需要一点时间。除非你碰到特别好的房子，否则等等我觉得不是什么不可接受的事情。

　　后还是那句话，房子买完就改不了了，所以要把房子控制好，把价格控制好，后落一个好的deal。

　　01悉尼内西区Concord

　　面积占地487平

　　房型

　　2房1卫2车位

　　售出价$466万

　　买入价$150-2013年

　　用时31天

　　大悟点评

　　为什么说它呢？因为这套房子是创了Concord区域，完全没有做任何翻新的房子的高记录。

　　这个房子位置是挺好的，离这个高尔夫球场，离这个水边都不太远。当然这个价钱也是非常非常惊人的，毕竟它地没有那么大。

　　02悉尼下北区CastleCove

　　面积占地1050平，内部890平

　　房型

　　6房9卫3车位

　　售出价$1,450万-拍场售出

　　买入价$230万-2009年

　　用时25天

　　大悟点评

　　这套房子是一套推倒重建的物业。

　　虽然这套房子还谈不上是这个CastleCove的SuburbRecord的，因为之前还有两套，分别以$1500万和$1550万成交，是中国一个影星两口子买的。

　　比较之下，那两套房子的占地分别是五千多平和接近一万平，而这套房子占地只有一千平，也算是非常非常贵的。

　　03悉尼北海滩Manly

　　面积120平

　　房型

　　2房2卫1车位

　　售出价$250万-拍场售出

　　买入价$170.1万-2020年2月

　　用时24天

　　大悟点评

　　这套房子没有水景，也没有做任何的翻新。

　　04悉尼下北区Cammeray

　　面积129平

　　房型

　　3房2卫2车位

　　售出价$281万-拍场售出

　　买入价$106万-2010年

　　用时24天

　　大悟点评

　　这套房子也是2010年的新房，也就是说业主是在2010年买的是一手房。用了十一年的时间，这个房子接近翻了三倍，且没有做任何的翻新。

　　所以我觉得Cammeray房子卖的价钱是非常高，当然Cammeray今年的房子的涨幅也是特别的牛。

　　后总结一点，我经常也说宏观性的东西，它并不能给你带来任何的解决方案。就是说现在的市场大体来看是走慢，但不代表说房价现在已经跌的不像样子，还没有到那个程度。

　　往两年前推，2019年的时候市场在大选之前，它也是一个低点位，但也不是说所有的区房子无人问津，该排队一样排队。

　　所以我觉得现在的买家，如果今年能碰到合适的房子，那该拿下拿下，也不用去想我要再等等。

　　为什么呢？因为业主也不是没脑子，碰到好的时机，人家才拿出来卖。市场如果是越来越差，你也会发现市场的好房子也越来越少，就是这个道理吧。

　　本期内容就是这样，感谢阅读！

　　来源：澳洲房产大全