澳洲银行贷款一般有两种还款方式。一种是本息同还(Principal&Interest)，第二种是只还利息(Interestonly)。

　　这两者有什么区别呢？这要从房贷利率政策的演变历程说起：

　　在过去，无论本息同还、只还息、自住房还是投资房，所有类型的房屋贷款产品利率都是相同的。

　　但后来，APRA针对投资者及只还息贷款作出了两个重大调整。

　　1.投资者贷款的基准

　　2014年12月开始，APRA宣布对房屋投资者进行限制，并给出10%的投资房贷年增长率的限制。随后，各银行都在降低投资房贷的增长速度。通常银行采取的手段包括：升高投资产品的利率，收紧投资房贷政策，有些银行甚至直接停止对投资者发放贷款。

　　2018年4月，由于实施该基准十分困难，尤其是对于小的贷款机构而言，与此同时市场表现疲弱，APRA表示废除10%的基准。

　　2.只还息借贷的基准

　　2017年早期，40%的房屋贷款都是只还息的类型。但由于高房价，缓慢的收入增长，以及未来可能的利息增长，监管机构担心贷款人负债积累越来越多，在5-10年只还息期限结束后，他们将面临“还款冲击”（repaymentshock）。

　　因此，2017年3月，APRA再次对房贷政策作出调整，限制只还息借款只能占总房屋贷款的30%，各银行限制只还息产品，只还息贷款利率从而走高。2017年9月，只还息占总房贷的比例稳定在20%左右。

　　2018年12月，APRA表示已达到减少只还息贷款的目的，宣布取消对于只还息贷款的基准，更多有竞争力的只还息贷款产品逐渐出现在市场上。

　　许多购房者经常在两种还款方式时很犹豫，

　　到底应该选择只还息（InterestOnly）还是本息同还（Principal&Interest）呢？

　　什么是只还利息？

　　顾名思义，只还利息，就是指在选择的期限内（通常为5年）只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低小还款额。

　　也就是说，贷款人可以选择在前5年只还利息，不还本金，5年后开始正常的本息同还。

　　而在实际操作中，对于想要继续使用只还息的贷款人，到了5年期限其实可以转贷，年限重新计算30年。

　　只还利息的优势

　　优势一：只还息的还款模式，使得每周还款的金额略低，因此增加贷款人了手里现金流，在投资中产生的支出也相对较低。因此许多以投资为目的的购房者，倾向于选择只还息。

　　优势二：澳洲可以负扣税。如果房子作为投资用途，只还息可以让贷款人的账面亏损大化，从而达到抵税的目的。

　　优势三：只还利息的产品通常可以配合对冲账户使用，可以做到闲置资金大自由化同时降低养房成本。

　　只还利息的风险

　　只还利息虽然有一定的优势，但是也有相应的弊端。

　　风险一：目前市面上的贷款产品，只还利息的利率普遍偏高，通常会比连本带息高出0.5%左右。长期来看，只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。

　　风险二：若采用这种方式，前期月供低，会在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上涨或自身财务状况发生变化，家庭财务负担将骤增。

　　风险三：若贷款人的资金管理能力较弱，且没有很好的消费习惯，选择只还息可能会使借贷人增加许多额外的支出。

　　在选择只还息贷款产品时，借贷人应清楚明白贷款本金将不会降低，利息支出将会较高，收入可承受贷款额也会相应较低。此外，在只还息贷款合同结束后，每月还款将大幅增加。

　　来自：安信信息咨询