在往期推文中,我们为大家介绍了为什么离婚、遗产和清算类物业有捡漏的机会。但在实际的拍卖当中,这三大类物业
有的人捡了便宜
有人却吃了亏
用远高于市场价的钱拍下这些物业
是什么原因导致了这样的两极分化呢?今天就从成本中心的角度,为大家解读一下这类拍卖的卖家心理。
通过对决策成本和重置成本的理解,相信你在选择这类房产的时候,可以做到不吃亏,更好的理解这类拍卖的底层逻辑。
拍卖房
成本是决定价格的关键因素
大部分人在做决策的时候,会重点关注成本。对于我们买方来说,成本分有形成本和无形成本,我们购买房产时支付的价格、印花税、市政费、土地税等都是有形成本。
另外还有一系列的无形成本,比如决策成本、时间成本、重置成本,往往无形成本会反过来影响到我们的实际有形成本。
对于卖方来说,也一样有成本,并且这些成本会影响他们的出售决定。
一、决策成本
我们先来说一下决策成本(Cost of decision making)。决策成本不同于传统的成本概念,它是根据预测估算出来的、尚未发生的未来成本。
拿卖方来举例:之前讲离婚房产的时候,我们说过“在决定房产到底应该卖多少钱”时,夫妻双方往往很难达成一致,一般都委托律师出面协调,并且终以拍卖的形式决定正式的市场价格。
这是简单的处理方式
但额外产生的法律成本
就变成了卖家的决策成本
二、重置成本
另外再给大家介绍一下重置成本(replacement cost)。这是指按照当前市场条件重新取得同样一项资产所需支付的金额。
对卖家来说,这通常指重新销售同一房产所需要的成本。比如:夫妻双方认为离婚物业在次销售时的价格不合理,计划放置半年之后再卖,那么在销售时会再次产生:广告费、家具租赁或房屋装饰费、花园整修费等等。
同时还需承担很大的风险:该房产在这几个月时间内,会不会市场价更低了?
由于离婚物业必须在离婚后12个月之内把房产卖掉进行资产划分,因此离婚物业和遗产拍卖这类房产重置成本非常高且风险很大,所以这类物业一般只会上市销售一次随即卖掉。
为什么这些需要“急售”的房产
有人捡漏有人支付高价?
不论是从决策成本还是重置成本来看,这类房东急售的房产按道理来说是应该以比市场价低的价格出售,才符合逻辑。
但为什么有的人捡了便宜但有人却付了更高的价格?其主要的原因在于竞争!供需关系在很大程度上主导了价格的高低。
在这里给大家举一个例子。
之前在墨尔本的富人区,有一套遗产房拍卖吸引了众多买家的目光,被称为当周拍卖的地王。
该物业占地约1200平米,周边私校林立,但房子本身可再利用的价值几乎为零,所以基本都是土地的价值。
这套房子市场价值约在$650-680万澳币左右,而上市期间的报价却很低,在$500-550万澳币。拍卖当天也确实是从$500万起拍,550万就上市了。
由于$500万这个价格极具吸引力,当天参与拍卖的人数众多,竞争非常激烈,终以$724万澳币的成交。
很多抱有捡便宜心理的买家终都被这一成交价所震惊,毕竟这价格已经远超于市场价了。
其实,会出现这种情况,就是因为买方没有清晰的价格定位。一旦超过自己的心理预期,就要及时叫停,果断放弃。不要被自己的情绪所困扰,终赢得了拍卖,却支付了高昂价格,诺奖得主行为经济学家理查德·塞勒所谓的“赢家的诅咒”即使如此。
房屋拍卖的过程
就是买方与买方之间、买方与卖方之间
的心理上的博弈
要以合适的价格拿下心仪的物业
一定要多进行对比和了解!
来源:墨尔本买方中介