根据CoreLogic的数据，截至到7月的一年时间里，全澳租金上涨了9.8%——随着人口增长恢复正常，租赁需求大增，这一局面不太可能缓解。
专家表示，租金和房价走势不同的原因是，房价主要由利率和房贷审批的难易程度驱动，而租金则取决于需求和出租物业的供应。
因此，尽管利率上升和借贷能力上限降低了买家的预算，但全国各地的租房空置率却暴跌至历史低位，让租户几乎没有选择，而房东在收取更高租金方面占据了上风。
随着经济重新开放和旅游业恢复，一些房东已经将他们的物业从长期租赁转为短期租赁，进一步限制了租户的选择。
图: Janie Barrett
Impact经济学和政策经济学家Angela Jackson博士指出，虽然房东可能会以房贷利率上升为借口，作为租金上涨的原因，但出租物业供应多寡是终的驱动因素。
“利率上升可能会被用作借口，但这不是推高租金的原因。现实是，市场已经明显收紧，他们可以提高租金，所以他们就这么做了。”
“你会认为房价和租金之间存在连带关系，但这是不成立的，完全是因为出租物业供应的关系。”
Jackson表示，城市人搬到乡镇地区的趋势导致更多租户进入本已供应不足的乡镇地区租赁市场。不断变化的家庭结构也令可供出租的物业数量减少，因为在疫情期间，租户会保留一间空置的卧室用于家庭办公室，或与更少的室友合租。
图: Janie Barrett
“这在一定程度上是因为每个家庭的人变少了，人们需求的本质有所改变，加上移民又回来了。移民人数正在恢复到疫情前的水平。”
澳大利亚研究所经济学家Matt Grudnoff表示，疫情爆发后，房价连续两年飙升的主要原因是，借贷成本处于历史低位，但现在已开始上升。
“利率下降时房价上涨，并不是因为每个人都更富有了，是因为成本更低。”“住房成本是价格加上利率。几乎每个人都借钱买房子。”
他指与此同时，在像现在这样供不应求的情况下，要求的租金也会飙升，因此房东置于有利位置，让他们可以提高价格。
新州租户联盟首席执行官Leo Patterson Ross认为，疫情爆发两年后，没有足够的住房满足租户的需求，拥有宽敞空间、设施和的物业比以往任何时候都更有价值。
Patterson Ross说:“没有足够的住宅在面积、位置、价格和质量上可以满足社区的需求。”
他指租金的要价终是由供需决定的。
“说到底，是否有足够的物业来满足需要租房的人的需求? 销售和租赁市场受非常不同的因素影响，因此可能会朝着不同的方向发展。”
虽然利率上升可能会促使房东提高要求租金，而且一些投资者很快就会将上升的借贷成本转嫁给租户，但各州法律对房东提高租金的频率有限制。
他说:“如果你在墨尔本刚买了房子，并把物业出租，但价格在合同签订后一周发生变化，就不能合法地提高租金。”他并指那些持有物业时间更长的人可能会重新试探市场。
他表示，对房东来说，大的成本是偿还房贷的利息部分。如果通过负扣税优惠，房东的租金无法弥补持有资产的成本，那么政府就要为不断上升的利率买单。专家估计，未来几年，这些税收减免可能会让政府付出高达60亿元的费用。
素材来自：澳房汇
