官方统计，未来10年内悉尼人口将增加100万，因为新移民大半部分会选悉尼，而预计新增住房供给缺口却达到10万套。

这是因为悉尼东海西山南北森林的地形决定了可开发土地相对布里斯班墨尔本更加有限，而且政府批文缓慢导致开发周期更长，因此和身为澳洲大城市日渐增长的购房需求相比，远远落后的供给是造成悉尼超低空置率和房价持续上涨的根本原因，这也是业界共识。

另一方面，每年3%－5%的预期通货膨胀，决定了人工和材料成本永远在往上走，这也是为什么澳洲的楼花价格普遍比较贵的重要原因，换句话说，即使土地成本不上涨，建筑成本的上涨也很难让房价更便宜，这可能要让一些期望房价大跌的购房者失望了。

过去5年悉尼地区大部分公寓均价增长在8%-10%左右，几年前普通两房公寓的中位价在60万左右，现在已经突破80万，这还是离city15-20公里的位置。

离市中心5-10公里，带有学区，政府规划或者大公司商业园区属性的地段,比如Zetland,NorthSydney,StLeonards登两房起价已经在120万以上。

从风险来看，市中心以及3-5公里附近抗风险能力更强也更保值，但是相应的，在如今这个价位的基础上增值潜力有限，投资成本偏高。

上北区

很多人优先考虑的自住区，学校和环境，相对于其他飞涨的区，这个区近5年不到7%的增幅属于后进生。

主要原因还是滞后的交通和基建。

这是因为本地居住的大都是中产阶级以上的白人富裕家庭，根深蒂固的认为本区应该是绿树成荫和安静的社区。

对于高密度公寓的开发和火车线等交通改造有较强抵触情绪。导致新公寓的开发和相关配套进展缓慢。

因此本区普遍给人感觉绿化很好学区优良，但火车站台狭小破旧，有些地方甚至没有火车站，大型购物中心不多，也没有就业中心，未来也基本没有大型政府基建规划。

和House中位价2，3百万相比公寓虽然相对便宜，但更多是出于学区功能的吸引，然而对比如西北区，内西区等大步前进的价格，放到前几年目前的价位还被普遍认为高不可攀，如今对比周边已相当“亲民”，的区位优势令其依然有可观的增值潜力。

内西区

再看内西区Burwood,Ashfield等华人区，基本还看的过去的两房公寓也要至少90万以上，这里离市中心更近，店铺众多商业也很发达，近年众多华人涌入房价也是暴涨。

缺陷在于人口结构过于单一，对其他族裔的吸引力有限，房价主要依靠不断涌入的华人新移民支撑，预计短期内这一趋势依旧会延续，然而长期来讲泡沫化风险是否会增大见仁见智。

西区南区

至于西区，南区，价位肯定是大优势，租金回报率不错，这几年有一直有增值，大型政府规划也有，长期持有绝对的潜力股。

缺点是居住人群层次较低，购买力有限，某些区在本地人中的印象不佳，增值会比较挣扎。需要有耐心和长期的投资规划。

总结下来，前几年悉尼公寓涨幅较快。大多数公寓的当前价格基本反映目前价值，但是在未来5-8年内增值差异会逐步体现，要把握投资的关键有六大基本原则：

首先是有大型政府规划，包括就业人口，住宅，商业的扩大，交通的增强等等，这才会持续带来人气，毕竟地产投资有人才是重要的。

其次是社区人口尽量多元化，好是亚洲人，白人都喜欢的区，同时收入层次至少要在中上，二手市场才有竞争力

三是要尽量争取增值和现金流的平衡，避免高密度住宅区。

像内西区的Rhodes,WentworthPoint这样近几年兴起的新区。

这里几年前还是工厂，但是因为临水，交通也比较方便，现在已经开发成高楼林立的高密度住宅区。

当然，所谓高密度也就是25层左右的高层公寓而已，跟国内不好比，但在悉尼已经算前所未有了。

这些区有完善的政府规划，配套还在继续完善，对看中现代化社区的年轻家庭很有吸引力。

长期看一定可以实现较大增值。但是这类区目前只是居住功能为主，高层太多租金竞争激烈，现金流是一大隐患。

四是楼花投资的话尽量买建设周期长的。

这个也可用来缓解上面提到的那种高密度区的弊端。

澳洲期房公寓相对国内公寓大优势就是只需要付10%定金就可以马上持有立刻进入增值市场，正常工期两年后才需要下一笔支出。

等于是免费给你两年时间以10倍杠杆来撬动资本增值市场。

当然开发商也不是傻子，定价的时候会把未来两年通货膨胀的造成的人工和材料成本计算在内，但一般比较大型的项目建设周期往往不止两年，再加上澳洲工人权益保障太好，往往效率低下作风拖拉，经常要两年半甚至三年以上才能交房。

这种情况对自住买家是噩耗，但对投资者来说却是福音。意味着更充裕的资金准备期以及交房时溢价的可能大大增加。

五是尽量找靠近火车站，购物，学校，医院等大型基建的地理位置。

想要更快变现尽量选择两房。同时找尽可能便宜的户型。面积大，楼层高，朝向好，景色好的肯定贵，相反找个楼层低的两房，面积不用太大，只要保证基本两房两卫，朝向只要采光说的过去不被遮挡就行，有没有景观不是重要。

这样的房子性价比更高，在竞争激烈的市场出租和转卖更容易凭借价格优势率先出手。

六是还处在开发中前期，未来有大量项目放出可以持续带动区域房价上涨的。

毕竟只有价格更贵的新房源源不断出来你的旧房才能增值更快。

具备以上6点的全部或者大部分的话公寓投资基本不会亏。

来自：微悉尼