墨尔本的房地产市场在澳大利亚首府城市中表现较为疲软。随着其他城市房价迅速上涨，墨尔本的房价却陷入低迷，投资者纷纷逃离这一市场，主要受新房产税政策的影响。
墨尔本房价的停滞不前
根据CoreLogic的数据，自去年11月以来，墨尔本的房价几乎没有增长。在截至今年4月的一年里，房价仅上涨了2.8%。相比之下，其他五大首府城市的年涨幅在8.7%至21.1%之间，显示出明显的增长对比。
投资者的回避
澳大利亚统计局的数据显示，尽管新南威尔士州、昆士兰州、南澳和西澳的房地产投资者纷纷回归，但维多利亚州却被避开。4月，维州的投资者贷款仅增长了0.2%，远远落后于新南威尔士州和昆士兰州的6.2%的增幅。一年来，其他主要州的经济增长率在35%至64%之间，而维州仅增长了6.3%。
政策调整的影响
牛津经济研究院资深经济学家Maree Kilroy指出，1月1日生效的影响房地产投资者的政策调整打压了市场情绪。新政策包括扩大空置住宅土地税，对未开发住宅土地额外征收1%的税，以及将土地税的免税门槛从30万澳元降低至5万澳元。尽管近期的州预算中没有宣布新的财产税和征税，但由于新的税收制度，房东仍需支付平均1300澳元的额外土地税。
墨尔本的未来展望
尽管面临挑战，Muncton预测未来两年内墨尔本的独立屋价格将总共上涨16.6%，表现优于悉尼、布里斯班和阿德莱德的资本增长，分别为11.3%、15.5%和14.4%。预计珀斯今明两年的表现仍将优于大市，到2025年底总计上涨23.1%。
Kilroy认为，墨尔本相对于其他城市的房价较为便宜，结合强劲的人口增长和低供应，使得墨尔本市场从中期来看更加具有吸引力。随着移民流入的恢复，住房需求将进一步提升。
墨尔本房地产市场的优势
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，墨尔本是自疫情爆发以来一个所有住房负担能力指标均有所改善的首府城市。债务与收入比率从2020年3月的7.5降至7.1，而其他首府城市的这一比率均有所上升。偿还新贷款所需的收入比例也有所下降，从前三个月的45.4%下降至44.88%。
结论
虽然墨尔本目前的房地产市场面临诸多挑战，但长期来看，凭借较低的房价、强劲的人口增长和不断改善的住房负担能力，墨尔本市场有望在未来几年内实现强劲复苏。如果您正在寻找投资机会，墨尔本的房地产市场无疑值得关注。
