在澳洲投资房产前，首先要认识到没有的房产，关键在于找到适合自己的、具潜力的房产。近年来，澳洲房产市场吸引了众多投资者，购房者在选择房产时，不仅要考虑不同的房产类型，还需要在楼花、新房和二手房中做出明智的选择。本文将分析和对比在澳洲购买新房、楼花、二手房以及“捡漏房”的优势和劣势。
一、购买新房的优势与劣势
购买新房的优势：
日常维护低：新建房屋对房屋维护要求很低，如果房屋在完工短期内出现问题，买家可以在维护期内要求承建商修理维护。考虑到澳洲建筑工人高昂的维护费用，无论是从经济角度还是日常维护来说，新房都是首选。
设计时尚新潮：新建房屋一般拥有更科学的采光和空间设计，设计整洁并具有时尚气息，室内装修更为新颖。
建筑材料安全：新建房屋的建筑材料更加安全环保，性能也更加优良，不仅省电节能，而且易于保养，能够节省业主的日常支出。
税务优惠：购买新房可以让买家在较长时间内申报更高的折旧税，达到合理避税的目的，从而增强买家的现金流。
适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买新房没有限制，方便自住或投资的需求。
购买新房的劣势：
房屋价格高：由于建筑材料和人工费用等建筑成本逐年增长，以及现代化的房屋设计费用成本，新建房屋的价格一般会比同区的旧房价格高。
二、购买楼花的优势与劣势
购买楼花的优势：
节省印花税：澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果购买楼花，则是在房产开工前签订合同，那么印花税只需按地皮价征收，能够为您节省一笔印花税支出。
投资回报高：当开发商将新楼花投放市场时，常会以较低的价格出售以完成预售目标。一旦完成预期，项目才正式动工，这也是价格开始提高的转折点。因此，早期注资的投资者会得益于价格攀升前的期房购入。
选择多样化：在澳大利亚，公寓多作为楼花销售，客户在开盘之际选择比较多样化。不同的楼层、户型、朝向和外景等都可以作为客户挑选的因素，而现房或接近现房时期，可供自由选择的物业则十分有限。
首付门槛低：楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。
购买时间多：楼花的房款是在项目完成后再交付的，一般可能需要几个月与现房相比，购买楼花的买家有更充足的筹款时间，以及申请首次购房补助等手续所必要的时间。
适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买楼花没有限制，方便自住或投资的需求。
购买楼花的劣势：
交房时间不稳定：在某些地区，如果之前没有同类型的开放项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商，如果动工前楼花的预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并影响买家的自住或投资计划。
银行贷款风险：银行在审核房屋贷款的时候，不是按照购买的价格批放贷款的，而是等到楼花变成现房后，再根据市场价格进行评估。如果银行估值低于购买价格，那么可能会影响到买家的房屋贷款计划。
三、购买二手房的优势与劣势
购买二手房的优势：
价格稳定且更趋于多元化：澳大利亚二手房的价格波动相对低于同区的新房。而且二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。
房屋可翻新：部分旧房可以通过翻新装修等方式给购买者带来资本升值。
即买即住：二手房交房速度快，即买即住，能够早日实现安家梦。
购买二手房的劣势：
维护费高昂：二手房屋的家具会有所折旧及损坏，新屋主需要花费时间和金钱进行翻新装修，在装修期间也流失租金收益。
质量风险：比起新建房屋，二手房存在一些不确定的风险，比如难以察觉的管道渗漏等问题。
无税务优惠：二手房的折旧一般比较少，在负扣税方面没有突出优势。
投资回报低：如果房屋过于陈旧，租金回报也会相对较低。
海外买家限制：海外人士购买二手房门槛非常高：
持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上的临时签证。
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到决定为止的过渡性签证。
须将其作为自己在澳的主要居所使用，不得出租或分租该物业的任何部分，从而获得投资收入。严格来说，购买了二手物业后必须搬进去居住，即使空关着也是不符合FIRB规定的。
离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内，必须将该物业出售。
四、购买“捡漏房”的优势与劣势
购买“捡漏房”的优势：
价格优势：澳大利亚的房产持续增值，几年前购买的公寓价格一般都低于当前楼花的价格。如果能够以几年前的价格买到房子，自然是十分划算的，从这一点上看，价格优势相对较大。
购买“捡漏房”的劣势：
可选择性小：“捡漏房”一般就是市场调出来什么户型就是什么户型，几乎没有选择的余地，买家相对被动很多。
资金杠杆：楼花仅需10%的首付资金，剩下的余额则是在交房的时候支付。相比之下，“捡漏房”留给买家准备资金的时间就比较紧张。一般来说，“捡漏房”需要买家在短时间内准备较大数额的资金。
投资风险：“捡漏房”的房源有限，户型和具体价格相差较大，有些情况下和市场上的楼花价格差别并不明显。投资者需要仔细考量。
总结
在澳洲投资房产时，购房者需要根据自己的需求和财务状况，综合考虑新房、楼花、二手房和“捡漏房”的优劣。新房和楼花适合希望享受现代化设计和税务优惠的投资者，二手房则适合希望即买即住或进行翻新增值的购房者，而“捡漏房”则适合那些能够承受一定风险并希望获得价格优势的投资者。无论选择哪种房产，都需要仔细研究市场动态，咨询专业意见，以确保投资决策的正确性。
