经济学家表示，受供应短缺和持续需求推动，未来五年房价可能会上涨。

除非出现意外冲击，建筑业低迷、人口增长、就业市场紧张以及工资上涨，共同构成了大多数首府城市房价上涨的有利条件。

然而，与过去五年超低利率时期相比，房价涨幅（尤其是墨尔本）预计将会放缓。

在维多利亚州，政府债务、投资者税收以及高于其他州的失业率可能会抑制房市回暖。不过，墨尔本较低的房价基数仍带来上涨的可能性。

根据CoreLogic数据显示，过去五年墨尔本房价仅上涨8.2%，远低于悉尼的28.2%。该机构执行研究总监Tim Lawless表示，墨尔本市场“温和”的表现使其具备反弹的潜力。

“如果墨尔本在未来五年没有超越过去五年的表现，我会感到惊讶，”他说。

“墨尔本在房价竞争力上有明显优势，没有悉尼那么大的可负担性压力。尽管高税收和相对较弱的本地人口增长（海外移民除外）是阻力，但我认为墨尔本的五年增长率可能会上升。”

“相比之下，悉尼的可负担性已经非常紧张，因此房价可能不会有大幅增长，但这也不能完全排除，尤其是在供应端仍未出现明显回暖的情况下。”

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee形容悉尼和墨尔本市中心及周边地区的市场状况为“缺失的中间层”（missing middle）。

这些地区的居民不愿接受高密度住房开发，但未来五年内，类似联排别墅等中等密度住宅将成为关键，以缓解独立房价格上涨的压力。

悉尼以外的首府城市过去曾出现过公寓市场繁荣的现象，但Lawless认为，这是“暂时的”现象，未来难以重现。

“从中长期来看，独立住宅的性仍将使其优于公寓市场。”

“不过，由于多单元住宅（包括联排别墅、高层公寓）的价格更具吸引力，市场对这类住房的需求将持续增加。”

“毕竟，并不是所有人都能负担得起理想地段的独立房。”

澳大利亚联邦政府计划到2029年建造120万套新住宅，但目前进展滞后。因此，房价的缓解效应可能要到五年后才会显现。

Conisbee指出，大部分新增住房将是公寓，对传统住宅区的独立房价格影响不大。这些新建公寓主要分布在悉尼和墨尔本的交通枢纽周边，以支持密度增长，但不会拉低独立房价格。

不过，她也表示，维多利亚州房价增长仍有很长的路要走，政府需要采取更多措施以推动市场复苏。

相比之下，利率下降对市场的影响可能较小。

根据CoreLogic数据，在COVID-19疫情前的十年里，澳大利亚的现金利率平均为2.55%。

Lawless表示，即使未来利率保持在高于平均水平的状态，市场仍有其他有利因素推动房价上涨。

在未来五年里，布里斯班的表现值得关注。

LJ Hooker研究与经济部门负责人Mathew Tiller表示，奥运会基础设施建设和持续的人口净流入将提振布里斯班及昆士兰东南部地区的房价。

“由于供需失衡，大多数首府城市的房价都会有不错的增长，但布里斯班和昆士兰东南部可能是表现突出的地区之一，因为它们具备更多经济增长动力。”

经济因素也是潜在变量，尤其是美国经济衰退的风险。

未来五年的预测期刚好涵盖特朗普可能的总统任期。Conisbee认为，澳大利亚投资者可能会因股市动荡而将资金转向房地产，进一步推高房价。

Tiller补充道，美国经济的不稳定性可能会影响澳大利亚央行的降息决策。

“考虑到经济形势，我认为澳洲央行在降息方面会更加谨慎，以保留未来刺激经济的空间。”

“如果过早降息，而经济随后陷入衰退，那么央行可能就没有足够的政策工具来提振经济了。”

参考资料：Domain