老客户一句话，把许多投资者的纠结摆到桌面：

“布里斯班公寓我已赚 50%，墨尔本那套却原地踏步。下一票，是继续押注‘飙涨之城’，还是去‘沉睡之都’抄底？”

答案藏在两条截然不同的市场逻辑里。

一、布里斯班：人口+成本“双涡轮”

人口杠杆

· 总人口不足 300 万，每年只要净流入“多一点点”，需求就被瞬间放大。

· 过去三年，州际移民与海外回流把空置率压到历史低位，公寓尤其紧俏。

成本杠杆

· 奥运基建吸走大批建筑工，人工成本跳涨。

· 疫情叠加关税，钢筋水泥至高涨幅 60%，能做高层的建商如今只剩个位数。

· 供给断层→现房→价格持续被推高，公寓年涨幅一度领跑全国。

结论：需求旺、供给紧，短线仍有动能，但“高位+快涨”也意味着风险溢价。

二、墨尔本：封控+税费“双刹车”

封控阴影

· 疫情期澳洲漫长、严格的封锁，让交易量和信心同步冷冻。

税费枷锁

· 维州印花税、土地税调整频繁，抑制投资需求。

成本平稳

· 建筑供应链完整，建商未现大规模破产，成本涨幅远小于布里斯班。

· 库存消化慢，价格长期横盘，形成“价值洼地”。

结论：政策利空已计价，租金回报逐步修复，中长期弹性更大。

三、投资建议：把“周期”换成“策略”

继续追布里斯班？

· 优选：别墅、低密度联排——供应相对充裕，涨幅温和，租售比稳健。

· 慎选：高层公寓——价格已透支部分奥运红利，交付高峰后或现波动。

抄底墨尔本？

· 优选：内环及学区别墅、地铁口公寓——租金刚性，政策回暖弹性大。

· 时点：利率见顶、印花税改革落地前，议价空间较大。

布里斯班适合“顺势加码”，但务必避开过热区段；墨尔本更适合“逆向布局”，用时间换空间。看清周期、选对资产，才是穿越下一轮涨跌的安全垫。