“便宜”不等于“洼地”。在澳洲，有些房子价格低并非市场忽略，而是存在难以扭转的结构性缺陷。以下四类房产，除非你是专业改造商或长期持有收租，否则尽量绕行——它们往往在上涨周期里跑输大市，下行时却最先被砸盘。
一、公屋与NRAS周边 50米内
·公屋（Public Housing）聚集区：人流复杂、治安数据高，银行估价自动打折5%–10%
·NRAS廉租计划房：租金被锁定，转售时买家群体受限，资本增值常年低于同区均价
例外：老年人公屋、妇女避难所影响极小，建议实地走访并比对警方犯罪地图再做决定。
二、带“硬核硬伤”的街道
主马路/高速匝道：噪音>65分贝，晚上大货车络绎不绝，隔音成本动辄2–3万澳元
变电站/高压走廊：部分银行直接拒贷或减成数；未来出售时买家心理障碍大
飞机航道正下方：虽可装双层玻璃，但转售时依旧被“第一印象”压价
看房技巧：Google Earth 3D+昆州DA Online/维州Planning Maps，先把周边道路、工业设施查一遍；晚上9点后到场听噪音，再决定出不出价。
三、两层老旧Unit（1970–1990）
无电梯、无对讲、无公共区域保险，维修基金常年<1万澳元
建材多为木框+砖饰面，白蚁与渗水风险高，保险费比同年代House贵30%
银行估价普遍低于合同价5%，首付资金容易“补洞”
如果一定要买，选1998年后有电梯、有分层管理（body corp>50万澳元储备）的中密度项目，抗跌能力明显更强。
四、Flood Zone洪水线内
旧区划Flood Zone 2/3：多数市政不允许推倒重建，只能“原地维修”，升值空间被封顶
保险溢价：年保费比区外高1–2倍，部分保险公司直接拒保
地基风险：泡水土层承载力下降，未来加固成本按平方米计价，轻松吃掉装修预算
查询路径：
① NSW Flood Portal / Vic Flood Database / QLD FloodCheck
② 在Section 32中搜索“Flood Planning Area”声明
③ 委托建筑验屋师加做土壤承载力测试（Cost ≈ 600–800澳元）
五、快速自查清单
1地图过滤：公屋、高压线、Flood Zone一次性叠加
2数据验证：对比过去五年同类型房价年均涨幅，若低于区平均>2个百分点，直接Pass
3贷款预评估：让银行或broker做“影子估价”，低于合同价≥5%的，慎重考虑
4实地三访：白天、夜晚、周末各去一次，观察车流、人流与噪音
5保险报价：先拿到具体地址的premium试算，拒保或天价保费的，及时止损
买房第一步不是“找便宜”，而是“排地雷”。避开上述四类房源，你才能在下一个上涨周期里，把同区的平均涨幅真正装进口袋。
