当悉尼、墨尔本12月房价环比下跌0.1%时，布里斯班却单月上涨1.6%，相当于平均每套房产“日涨”约500澳元。2025年昆州整体年涨幅达14.5%，其中Springwood-Kingston飙升19.5%，花岗岩地带（Granite Belt）更录得20.4%的惊人涨幅。供应缺口、州际移民激增与公寓需求爆发三重合力，把昆州推上全国房价“增速冠军”宝座。2026年，加息阴影虽在，但分析师普遍认为“供应跟不上人口”的核心逻辑不变，房价有望继续上扬，只是脚步从“狂奔”转为“快走”。
一、2025年“昆州现象”数据速览
全州年涨幅：14.5%（≈13.1万澳元/套）
12月单月：+1.6%，相当于“日涨”500澳元
公寓年涨幅：>15%，明显跑赢独立屋
租赁市场：
– 布里斯班整体空置率2.1%（健康线≈3.5%）
– 公寓空置率仅1.4%，接近历史最低
– 过去12个月租金+6.2%，高于全国平均5.2%
二、涨幅地图：东南角+西部高原双引擎
大布里斯班（GBA）Top 10
Springwood-Kingston 19.5% | Sunnybank 18.2% | Rocklea-Acacia Ridge 17.8%
Chermside 17.1% | Capalaba 16.9% | Mt Gravatt 16.5% | Strathpine 16.1%
西部高原（Granite Belt）
Toowoomba 18.5% | Granite Belt 20.4% | Darling Downs East 19.2%
北部与中部
Charters Towers 16% | Central Highlands（含Emerald）15.8% | Maryborough 15.1%
三、需求端：三股力量持续涌入
州际移民：2025年净流入>5.5万人，连续五年全国第一
国际回流：航班运力恢复，留学生与打工度假者重返布里斯班
投资者转向：悉尼/墨尔本涨幅放缓，资金南下寻找“价值洼地”
四、供应端：建设赶不上人口
2025年大布里斯班新住房竣工量仅2.1万套，低于人口增长需求约30%
建筑成本较2019年上涨32%，开发商启动意愿低
2026年Q1在建公寓库存创五年新低，60%为售价>80万澳元的高端盘
五、2026年前瞻：增速放缓，但难跌价
CoreLogic预测：
基准情景：2026年昆州房价+5-7%（约为2025年的一半）
风险情景：若RBA多次加息，涨幅可能降至3-4%，但出现负增长的机率<10%
原因：
供需缺口：人口年增2.1%，新房供应年增仅1.3%
租赁紧张：1.4%公寓空置率难以快速回升，租金上涨倒逼租客转向购房
基建红利：Cross River Rail、Brisbane Metro第一阶段2026年通车，地铁口2公里内房价提前反映
六、不同买家策略
首次置业（预算60-80万澳元）
目标：Logan Central、Zillmere、Sherwood公寓，中位42.5-68万，租金回报4-5%
工具：5%首付+95万澳元上限首购担保，月供≈同区租金
现金流投资者（预算80-120万澳元）
目标：Inner Ipswich、Chermside、Capalaba低层独栋，可Duplex分割
策略：只还息贷款+固定3年，租金覆盖80%月供，等待2027-28地铁红利
高端自住（预算150万澳元+）
目标：New Farm、Taringa、Ascot地铁口独栋，稀缺景观地块
策略：一次性付款或低杠杆，抗加息风险，锁定地铁+名校双主题
昆州从“房价洼地”到“增速高地”只用了一年时间。2026年，加息预期与建筑成本上升确实会放缓脚步，但供应缺口+人口流入+基建通车的底层逻辑没有改变。对于买家，把预算放在“地铁口2公里+空置率<2%”坐标上，用时间换空间，才是继续分享昆州增长红利的最稳妥路径。否则，等待你的不是房价暴跌，而是租金与房价同步上涨的“双升”行情。
