当生活成本挤压家庭预算时，澳洲房市却在另一条轨道上疾驰。AFR对20位经济学家的最新调查显示：2026年全国房价再涨6%几乎成为“底线共识”；珀斯、布里斯班、北领地甚至被看高到10%-15%。降息滞后效应、人口年增40万、供应持续短缺，共同把“上涨”写进脚本；但5%首付、Help to Buy、审批瓶颈、加息阴影与贷款限制，也让市场进入“六车道”分化——有人看10%，有人看3%，还有人看跌1%。
一、共识：6%是“底线”，供应短缺是底层逻辑
Emerson Economics：住房短缺+人口>40万/年，房价必然向上
Oxford Economics：政府需求刺激“为市场装上火箭”
Bank of America：2025年三次降息滞后效应，2026年借贷能力+10%
二、分化：中等首府与偏远“两位数”狂欢
Barrenjoey：珀斯、布里斯班、北领地供应缺口>45%，2026年+10%-15%
Judo Bank：西澳、昆州、北领地领涨，北领地或+15%
HSBC：全国+4%-7%，高供应区靠近下限
三、鹰派：加息与贷款限制或踩刹车
Deutsche Bank：更严贷款条件，全国仅+3%
Stephen Koukoulas：失业率上升+供应追上，2026年或-1%
四、悲观政治经济学：政府“鳄鱼眼泪”护涨
Saul Eslake：制度倾向保护占家庭三分之二的既有房主；120万套住房目标无落地路径；一旦出现停涨迹象，政策将不惜一切保市场
五、三大政策加速器（需求端）
5%首付+Help to Buy：直接把额外买家塞进短缺市场
人口：净海外移民虽回落，但仍>40万/年
降息滞后：2025年三次降息，评估利率滞后6-12个月
六、三大供应刹车（供给端）
审批：规划流程冗长，120万套目标几乎“纸上谈兵”
成本：建筑成本年增6%，开发商启动意愿低
劳动力：行业熟练工短缺，交付周期拉长
七、投资者行动纲领2026
区域优先：人口>2%年增、供应缺口>30%、基建倒计时（布里斯班、珀斯、阿德莱德）
产品优先：低层混合区>高密度超高层；大地独栋可Duplex
金融对冲：12月前锁定≤5%固定利率；把月供测算至4.5%
时间窗口：2026Q1仍享降息滞后红利，Q3后若加息则转现金流防御
在“6%底线”与“15%天花板”之间，2026年房市不再是普涨盛宴，而是“选区域、选产品、选金融”的三维竞赛。供应缺口托底，政策与人口点火，但加息与贷款限制随时可能踩刹车。把预算放在“人口流入+供应稀缺+基建落地”坐标上，用固定利率对冲加息，用时间摊平周期——才能在2026年的六车道分化中，驶向下一个增值出口。
