PropTrack最新房价指数给2025年画上句号，也为中国投资者勾勒出2026年的“机会地图”：全国均价上涨9.7%，但城市之间温差巨大——珀斯远郊狂飙33%，布里斯班公寓狂飙18.3%，悉尼、墨尔本12月环比却下跌0.3%。当“5%首付”把首次置业者推向中低价区，公寓涨幅首次反超独栋，高端市场则面临加息与APRA限贷的双重压制。中国持有者需紧盯“外扩”与“下沉”两大主线，才能在分区行情中守住收益。

一、全国速览：涨幅榜被“非一线”霸屏

珀斯：17.2%（中位价95万澳元）

布里斯班：14.6%（中位价101.3万澳元，首次突破百万）

阿德莱德：12.8%（90.8万澳元）

悉尼：6.4%（124万澳元）

墨尔本：4.5%（85.4万澳元）

12月环比：布里斯班+0.5%、阿德莱德+0.8%，悉尼-0.3%、墨尔本-0.3%，分化明显。

二、昆州奇迹：公寓18.3%涨幅首胜独栋

布里斯班公寓年涨18.3%，人均资产增值12.55万澳元，高于同区独栋13.5%

退休换小户、跨州移民、年轻白领成主力，价差从30%缩至2.1万澳元

区域市场同步火热：独栋79.7万澳元（+12.7%），公寓77.6万澳元（+13.7%），预计2026两者中位价将持平

三、爆款郊区地图：中国买家熟悉的“蓝筹”正在换页

布里斯班

Brisbane City+25% | Samford Village+22.8% | Chermside+22.1%

墨尔本

Frankston North+21% | Frankston+15.1% | Seaford/Carrum Downs+14.7%

珀斯

Mundajong+33%（远郊重新规划+大量放地）

现象：涨幅不再等于“CBD 5公里”，而是“地铁末端+重新区划”

四、需求结构：首次置业外扩，投资者占比下滑

5%首付计划把中等收入推向远郊，百万以上高端成交放缓

APRA 2025年11月再限债务收入比，投资者比例从40%降至33%

租金年涨10-15%，空置率<1.5%，现金流型买家接棒杠杆型投资者

五、利率与负担：加息阴影下的“价格天花板”

市场押注2026年Q2可能加息25bp，高端（>190万澳元）面临横盘

中等收入被迫“小房化”“远郊化”，推动中低价区继续上扬

全国清盘率从70%回落至50%，买家竞价更理性

六、中国持有者策略：分区调仓、现金流为王

核心城市老豪宅：若租金回报<2.5%，可考虑逢高减持或换手中低价资产

昆州、阿德莱德大户型公寓：租金4%+，价差仍比悉尼低30%，适合“以房养学”

珀斯远郊土地别墅：关注重新区划进度，分批止盈，避免单区过度集中

墨尔本东南铁路线末端：Frankston线涨幅稳定，可做中长期收租盘

七、2026展望：速度换挡，结构换档

全国均价预计再涨4-6%，但80%涨幅集中在<=80万澳元价位段

公寓增速有望继续领先独栋2-3个百分点

监管重心从“限购”转向“限贷”，现金流稳健资产优于高杠杆博弈

澳洲房市已从“全民上涨”进入“分区竞赛”：布里斯班、珀斯领涨，公寓首次反超，远郊因“5%首付”+“区划红利”成为新主战场。中国投资者宜降低单一城市敞口，把配置重心转向租金稳健、贷款友好、人口流入确定的中低价资产——在加息周期里，让租金先替你跑赢利息，再让时间兑现资本增值。