随着国内雾霾情况加剧，人民币贬值危机，许多有远见的人士开始咨询海外资产配置，不再将全部现金流锁定于国内一线大城市。诚然，国内上海北京深圳房市常有大幅上涨的历史。但由于限购、空置率高、租金回报率低、遗产税可能开征、交易方式复杂、购买期房等待期需提前支付利息等因素，使得购买国内房产并不满足所有人的投资目的。除了投资目的，更多客户是担心人民币缩水，货币不停增发，导致国内房产变相减值，同时也会子女创造更好的生活环境和自由的生活方式。本篇文章希望能够解决很多海外买家的疑惑，为理性投资助一臂之力。

　　一、何为海外买家?

　　海外买家即为未取得澳洲永久居民签证(pr)或公民(citizen)身份人士。很多人以为要有澳洲绿卡才能购房，这是误区。以下我们统一将有绿卡和公民人士称为local
 

　　二、海外买家买房能贷款吗?

　　澳洲政府接受中国人士的海外收入作为贷款收入证明。目前市场上购房人士基本都能获得相应比例的贷款。因为澳洲银行提供对冲账户(offset),因此，海外人士如果可以贷款，不必放弃这个福利。到时将多余的现金放入offset账户，仍然不会收取相关金额的利息，但却获得了应急资金以及其他投资机会成本挪用的机会。值得注意的是，在目前贷款收紧的趋势下，部分银行已经对海外买家取消了offset功能。因此，在办理贷款的时候可以咨询工作人员予以确认。
 

　　三、海外买家和Local买家购房的区别

　　(一) 海外买家目前只能购置新房(期房或者新房现房，房产由开发商直接转到买家名下，期间不可以有其他买家先予购买过。部分长期签证的海外买家能买一套自住房不可以出租，离境也必须出售，而买新房或期房则既即可自住也可以出租出售。local人士可以购买新房和二手房。

　　(二) 海外买家需要申请FIRB(海外投资管理委员会)，获得海外人士购房许可。通常由律师代为操作。需要提供护照首页。以前免费申请，从2015年12月1日开始，需要收取以下金额的申请手续费，交给政府。

　　1，0-100万澳元房产，5500澳元申请费

　　2，100-200万澳元以下房产，11000申请费，

　　3，200万澳元以上房产，每增加100w澳元，再多增加11000澳元申请费及几百申请费

　　(三)某些低价的房产，政府对local次购房且自住有补贴。比如60万以内的房产，local目前有1w澳元补贴，如果是低于80w澳元的房产，local的印花税会予以部分减免。因此海外买家如果预算够，其实更适合投资一些高于80w澳元的房产，与获得与local买家相同的购房成本价。

　　(四)贷款有所区别，通常Local人士都能获得估价80%的贷款，而海外人士目前愿意做的澳洲四大银行很少，仍能做海外人士贷款的有新加坡大华银行(5成，3年有效期)以及汇丰银行(5-6成，2个月有效期)。

　　也有个别基金对海外买家比较宽松，可以对海外收入提供估价60%的贷款。但收取较高的贷款利率。一般不熟悉贷款业务的可咨询中介介绍专业的贷款经纪人(broker)或者banker(银行工作人员)对客户提供免费咨询和办理贷款服务。海外人士如果走基金渠道，可能会产生一定比例的基金申请费。(贷款金额的2.5%-3.5%，持续变动中，不同产品比例不同)目前有符合要求海外收入证明的海外买家做市场基金费率在8%-12%左右。如果是pr客户在海外工作，有纳税的海外收入，目前仍可做澳洲四大银行。70%-80%的估价贷款额度。贷款利率在4-4.8%左右。本地买家做自住房投资的，贷款利率更为优惠。做固定利率和浮动利率也会有区别。3.9%-5%左右，并可以享受不同程度的本地买家贷款利率折扣。

　　(五) 目前澳洲房产暂无限购措施，在收入证明被认可的情况下，Local买家坐拥几百套房产的也大有人在。海外人士购买的数量也暂无上限。但是每次购买房产的数量和记录会在FIRB申请的时候由律师登记记录。
 

　　四、海外买家买别墅好还是公寓好?

　　任何人都会有别墅梦。无论是Local还是海外的买家都希望有一个永久产权的别墅，可以弄花弄草，开心享受。考虑到海外买家的签证通常比较短期(3个月或者1年)，如果是考虑到投资因素，那么通常决定房子增值的主要因素是位置，政府规划以及房子本身的空置率，回报率因素。靠近市的公寓，好学区的公寓可能远高于偏远地区的别墅。偏僻地区的别墅虽然远，但可能租金比好地区的别墅回报率高很多，还能实现正现金流。所以投资别墅和公寓其实应客观冷静，想清楚是为了投资还是自住。自身的还贷能力如何。如果只有首付资金，平时现金流也不够充足，这个时候应该冷静放弃特别豪华的别墅，选择性价比高，增值潜力大，回报率高的远区别墅或者高回报率的公寓。根据目前新的政策，2017年开始，海外投资者要缴纳地价的2%作为土地附加税(无免税额)，别墅的地价高于公寓，因此税收持有成本比公寓更高。
 

　　五、澳洲房产和美国房产有何区别

　　同样都是海外投资，有不少投资者觉得美国房产更便宜。其实二者因为经济环境，政府政策不同而没有太多的可比性。比如美国房产较远，看房时间，成本更大。有持有期地产税，遗产税，有经济危机情况下大幅波动，震荡甚至拍卖的风险。而澳洲房产相对持有期成本较低，无遗产税，永久产权。中介可委托出租，整个购房过程，签署合同过程，贷款过程，出租过程，以及出售过程，全部由房屋中介，持牌律师，贷款经纪人或银行banker，物业管理经理等专业人士各司其职。资金进出走信托账户(第三方)，无资金流失风险，简便可靠。
 

　　六、澳洲房屋是否装修，有哪些持有期成本?

　　澳洲房产因为交房当天即可出租(通常提前几个月就会联系房屋中介投放广告招租)，因此房屋无论别墅还是公寓都是精装修形式交房。与中国不同的还有，这边的租客都是自带家具。房屋本身交房时精装修通常必备的有浴室面盆花洒，马桶，客厅地毯，厨房油烟机或通风机，洗碗机，煤气灶，料理台。大部分房产配备空调(中央空调或挂机)。持有期成本通常是水费，物业费，市政费(垃圾费)由房东承担(别墅无物业费)，电费，煤气费由租客承担。别墅虽然无物业费，但有一些除草，杀虫，房屋保险费用产生(建议都要买，以防盗窃，失火等特殊情况)
 

　　七，购房时开发商选择重要吗?

　　好的开发商因为名气在外，且品质较高，通常房屋价格也报价较高。但更安全可靠。普通的开发商只要没有过往劣迹，可能是擅长造小型项目而非大型社区，因此开出的房屋售价与同区同街相比性价比更高，而且通常不配备健身房和泳池，大大节俭买家物业费成本。租金也因此能顾适当放低，更易出租。真是各有利弊。作为投资的房产，如果非常注重资金回报率，就不要过于纠结每个环节的优。否则可能在同类房产中拿到的价格并非优。风险与收益率也成正比。对于别墅而言，通常建造商更为重要，因为开发商只是拿地出售，融资为主，建造商如果是的，通常会住的比较舒服。而且通常新房交付也会有3个月左右的保修。由builder来进行维修。无论别墅还是公寓，都可以在签署合同以及settle时再确认这一个时间区间。
 

　　八，选择哪个中介重要吗?

　　中介自然是购置房屋里非常重要的因素。好的中介公司不如好的中介人员。认真负责专业的中介会给你在各个环节省心省钱。国内虽然也有大量的海外资产投资咨询，但很多工作人员未能亲临澳洲来熟悉交易环节，以及看房了解区域历史，因此提供的信息可能几经转手，依附于他人，因此在期房的交接以及未来后续问题的处理上会略显周折。因此，建议客户选择信誉较好，或者本身就有投资房产经验的中介。他们会更加地为你考量，而且会希望通过的服务获得更多的客户推介。手续都是通过律师，和转账记录。在新房的购置上更是免除买家中介费。因此买家可以向靠谱的中介认真了解。而不必同时咨询特别多家。因为多家中介信息过多，对于无经验的投资者反而眼花缭乱，选择困难。因此要么换中介，要么锁定您满意的中介。买房是比较大且慎重的事情。信任度在购房过程中极为重要。是一个相互的问题。
 

　　九，何为日落条款?为何澳洲买房的过程总感觉很快，中介对我有一种push感

　　日落条款通常针对期房。是一个保护卖家也保护买家的条款。虽然很多买家略有介意，但是它有其存在的意义。因为澳洲房产建造受到天气，工人施工进度，甚至罢工等影响，开发商通常会给中介一个预计的交房日期，但是在合同中再规定一个略晚的日落期(sunset day),比如2016年12月。意味着如果这个房子倒了2016年12月还没有盖好，买家可以放弃这套房产，拿回10%首付和利息。这个日期是开发商贷款银行要求定的，因为他们也有贷款。如果遇见不可抗力如战争，天灾无法如期建造，也不可能让买家无限制等下去。以往开发商有利用漏洞建造晚了放弃该套房产，目前政府已经通过政策阻止开发商利用日落条款故意不按期交房，而失效合同转手高卖房价。但通常说来，90%的开发商不会这样做。因为他们也在支付银行利息。同时，在房产低迷期，买家也可能这样反过来制约开发商。因此目前政策得到了修复，算是皆大欢喜。

　　澳洲房产的交易速度非常的快。每周甚至每日户型都有变化。如果海外投资者希望看中房产后再安排数月后来看房，基本是需要转换投资标的。除非下定金hold住心仪房产，马上飞机过来看。对于二手房需要认真过来查验。对于期房其实主要是一块地。周边设施可以查阅google街景，或者让中介拍现场样板房图片。对于投资机会不错的盘，基本是没几天就出一个。甚至开盘秒清。好房根本不等人。所以请理解sales苦心。

　　后，祝各位海外买家，能够有一个基本的概念。早日买到心仪的房产。不买到投资增值的机遇，也买到了一片美丽的净土，一个心理栖息的空间。一个子孙后代的传世产权。