关于澳洲买房的事宜我们已经说了很多很多，但是无论说再说总感觉不够，而且很多事宜是需要不断和大家分享的，因为相信每年都有大量买家来到澳洲，但是其中新买家一定是占据了绝大部分，那么次来澳洲买房，肯定是有很多问题存在，因此我们需要不断对一些事情告知各位，今天我们就来聊一聊购买澳洲房产时哪些方面是买家必须考虑的。
首先，附上一个简洁版购房流程，相信这也是大部分买家次来买方首先需要了解的地方:
在了解了基础的购房流程之后，我们来探讨购房决策时考虑的几大因素。
一、首付能力——投资澳洲房产的基础
首先，澳洲绝大多数房产的首付金额是总房价的10%（也有个别项目首付5%，或者首付20%的情况），按照目前的汇率（下图，2018-2019基本稳定在4.8上下），购买100万澳币的房产，首付10%即为10万澳币，约等于48万人民币左右。
首付是一定需要准备好的，因为通常在签完购房合同之后的2周内需要完成10%的支付，这是购买澳洲房产的基础。
二、印花税——测算低投资门槛
简单来说，首付10%+印花税，这就是入手澳洲房产的低门槛，因为不同项目交房时间不同，所以贷款和尾款另算，后文有相关介绍。
我们来算一下两个投资者关心的基础门槛：
悉尼低投资门槛
在悉尼，50万澳币算是比较低的价位了，那么购买悉尼50万澳币的投资房，身份是海外的情况下，初期投入为10%首付+12%左右的印花税，也就是22%左右的总投入，即11万澳币，约等于52.8万人民币左右。这个金额可以算海外投资者进入悉尼市场的低门槛。
全澳有价值的低投资门槛-堪培拉
结合印花税政策，首先排除有7%-8%印花税附加税的大都市悉尼、墨尔本、布里斯班等，没有附加税的城市只有堪培拉和达尔文，达尔文相对而言投资性较低，所以我们以高租金回报的堪培拉举例：
堪培拉市场上低的入门级公寓价格在35万澳币左右，首付10%，也就是3.5万澳币，印花税$6862（不到总房价的2%，没有附加税，见下图），一共为$41862澳币，乘以汇率4.8%，折合人民币20万左右。
所以20万人民币就是全澳有价值的低投资门槛。
三、贷款能力
很多朋友非常关心自己作为海外投资者，购买澳洲房产时是否有资格贷款，答案是肯定。
下面重点聊三个关键词：贷款利率、贷款比例和贷款能力。
【贷款关键词1--贷款利率】
我们还是分海外和本地两种身份情况来讨论：
1、本地身份，本地客户可以直接通过澳洲的商业银行进行贷款，不论四大银行（CBA、ANZ、WESTPAC、NAB）还是各小银行，都可以做到不错的贷款利率，自住贷款利率低可以做到3.5%左右，投资贷款利率可以做到4%左右。（随时变化）
2、海外身份，海外投资者暂时无法通过澳洲四大银行进行贷款，但是依然有很多可实现的贷款渠道，比如一些小银行和大部分地产基金。随着海外贷款整体行业的高速竞争和发展，目前很多海外基金贷款产品可以做到匹配本地身份贷款的利率。当然，市面上主流的海外贷款大多可以做到4-5%之间。保守一点的话，海外投资者可以按5%的利率估算。
【贷款关键词2--贷款比例】
本地客户的贷款比例通常在80%，
海外客户的贷款比例通常在50%-70%，当然，不，
也有本地客户做到90%和海外客户做到80%，但都是个例。
【贷款关键词3--贷款能力】
是不是所有客户都可以贷到相应的高比例呢，不一定，要看贷款能力。
贷款能力通常来说跟申请者年收入直接挂钩，怎么计算呢，给大家一个简单的预估方法：申请者年总收入的6-8倍即为该申请者的贷款能力，高延伸至10倍。
举个例子：如果一个年收入10万澳币的申请者，那么简单估算，他的贷款能力大约在60万-80万澳币上下，由于贷款经理人（Broker/Banker）的能力各有高低，有的broker也许可以做到接近100万，但60-80万是比较保守和靠谱贷款能力预估。
继续用上面的例子进一步说明：
如果这位年收入10万，贷款能力在60-80万的申请者，购买了一套价值200万澳币的房子呢？即便这位申请人是澳洲本地人，他也无法获得200万澳币的80%，即160万澳币的贷款，因为总收入对应的贷款能力支撑不了160万，只能支撑到80万，多100万上下。
所以，贷款能力其实才是位的。
Tips：如何快速增加贷款能力？
增加贷款能力简单的方法，就是转换该套房产的购房目的，由自住变为投资，原因很简单，投资房有租金收入，租金收入可以算作申请人总收入的一部分。
特别说明，6-8倍只是根据经验的简单预估，真实贷款能力还需要专业的broker为每一位客户，根据其具体情况进行测算。
四、时间杠杆及尾款能力
【时间杠杆】
大家都知道现房和期房的交付时间不一样，那么能使用的时间杠杆就有非常大的区别：
现房（二手房、刚建成的新房）：通常在合同签订后42天内需要完成交割，即贷款需要提前准备好，42天内完成总房款的支付，拿钥匙，入住或出租。
准现房：通常还有3-6个月交付的在建房屋可称为准现房，3-6个月的时间刚好够准备贷款，所以要算好首付能力和贷款能力，并在3-6个月内准备好剩余的尾款。
期房/楼花：通常一个6-8层的中密度公寓期房的建设期大约为1.5-2年。20层及以上高密度的公寓期房建设期可长达3-4年。买家可以很好滴利用中间这几年的时间来筹集更多的尾款、准备充分的贷款材料，同时，也有不少项目几年之后建成可获得更高的增值，主要增值点在土地增值或者区域整体规划发展有重大提升，比如新修了个地铁站等等。
【尾款能力】
尾款能力其实就很简单了，根据投资者自身的情况，根据建设期时间，根据贷款的额度，进行筹备就好。这里要特别说明的是尾款好做准备一些，原因有二：
，交房时都有一部分交房杂费，3000-5000澳币不等。这部分投入不算购房成本，应算为维护成本，是开发商帮买家预交的未来一段时间的水、电、物业、市政等杂费，预交的时长可能是一个季度或者几周。保证客户入住的时候是有水有电的状态。
第二，防止低估。如果是全款支付买家，可以忽略这一点，但如果是贷款的买家，一定要多准备5%-10%的房款，防止银行在办贷款时，低估房产价值从而提供了少于购房者预期的贷款金额。举个例子。A先生购买了100万澳币的房产，预期贷款80万澳币，但是银行估价为90万澳币，按照80%比例给出的贷款金额为72万澳币，差了8万澳币。
这里要说明一下，低估不代表房子不值100万这个价格，原因有很多：
可能性原因一：澳洲银行大多偏保守心态，
可能性原因二：该银行在该区域已经投放了大量贷款，因此会用低估的方式减少新贷款的投放，
可能性原因三：银行会参考非常多的当地二手房价格，有很多老二手房价格会拉低区域平均房价，从而导致银行低估，但是这套新房本身，也许可以卖出远高于市场价的价格。
那么问题来了，低估了怎么办，快的方法就是换银行重新估价，不同银行在同一区域的整体放款情况是截然不同的，如果换不了银行，可以要求换估价公司，因为估价是估价师人为的判定，也许估价公司一换，效果立刻改变。
五、现金流vs资本增值
不同的人投资澳洲房产，侧重点截然不同，有的希望有稳定的现金流，即好的租金收益。有的希望获得比较好的资本增值，有的希望两者兼得，有的希望两者兼得plus汇率上还赚一笔。
很能理解投资人饱满的期望，但是现实的骨感你可以想象。
简单来说，看重现金流即租金回报的客户，多关注堪培拉、黄金海岸。下图为各首府城市租金回报对比图，供参考：
上图很明显的说明了大城市租金回报相对偏低，小城市租金回报相对较高。
看重资本增值的客户，恭喜你，这是全澳房产投资难的话题，因为影响一个项目增值的因素太多，简单说，不论悉尼、墨尔本这样的大城市，还是堪培拉、阿德莱德这样的小城市，也无论是House、townhouse还是apartment，都会有涨得非常美丽的存在，但是更多的是微涨、稳定如前、微跌或者大跌。
Tips：中国人的别墅情节
中国人有土地别墅情节非常正常，但在澳洲投资，需要客观看待自己真实的需求，
喜欢土地，资金雄厚，想自住感受Aussiestyle田园生活的，可直接撸House；
希望好出租、有高租金回报，通常来说House比不过公寓；
增值方面各有千秋，虽然house带立土地，但某些城市或者某些区域不一定涨得过的公寓。
下面给一张House和Apartment特点对比图，供参考：
六、澳洲房产常识清单
1、澳洲房产面积都是实用面积、没有建筑面积的说法，所以没有公摊。
2、澳洲房产绝大多数都是精装修，厨房标配电器四件套（灶头、烤箱、洗碗机、抽油烟机），卧室标配地毯+入墙柜，洗手间马桶、水池、淋雨全齐，客厅和主卧空调也基本都是标配。客户只需要购买床、沙发、冰箱等软装家具和电器即可。
3、澳洲购房合同通常只有一本，放在律师事务所保管，交房之后转交给客户本人保管。
4、澳洲房产的价格相对透明，开发商和中介的价格一样，中介提供的配套服务更多。
5、澳洲的公寓都比较讲究外形等特风格设计，因此少有南北通透户型，很多户型都是单一朝向，这是澳洲房产常态。
6、澳大利亚在南半球，因此南北采光和国内相反，但东西一样。
7、通常车位不需要单购买，大部分两房及以上的房产，房价本身都包含了一个车位的费用在内。
温馨提示：文章源自网络，所述观点不代表尚澳观点，仅供参考！投资有风险，入市需谨慎！文章中宣传素材（图片/视频/VR）部分源自网络，其著作权归作者所有；如原作者表明其身份并且停止使用该素材，请及时与本网联系！
