一转眼，时间来到了2019年的年底。
对于澳洲房产市场来说，这是不寻常的一年，但同时也是寻常的一年。
说不寻常，是因为在这一年中，我们见证了市场在数月之间发生的极具戏剧性的变化；而说寻常，是因为历史总在不断重演，这一年中所发生的，不过是市场不同轮次的周期之间的调整与过渡。
还记得今年上半年的时候，媒体是怎样看待澳洲房产市场的吗？
当时，“崩盘”“腰斩”之声铺天盖地不绝于耳，一时间，准买家纷纷退缩离场，束手观望。
然而，一转眼之间，市场情况就发生了天翻地覆的变化，媒体立刻掉转枪头，重新关注起即将到来的破纪录“暴涨“。
在今年上半年，我们在媒体上每天看到的大标题都是这样的：
《报告：澳大利亚将在2019创下大的房价跌幅》
ABCNews,2019年1月16日
《悉尼和墨尔本的房价下跌尚未过半》
Business Insider,2019年1月23日
《‘一场腥风血雨即将开始’：悉尼和墨尔本的房市恐将迎来自19世纪90年代以来惨崩盘，房价或将‘腰斩’》
News.com.au,2019年2月20日
《房价还会继续下跌的18个原因》
Australian Financial Review,2019年2月26日
然而到了下半年，皇家委员会调查尘埃落定、联邦大选结束、银行信贷政策开始松绑，随着市场情况渐渐明朗，我们看到的大标题，又在一夜之间变成了这样：
《悉尼和墨尔本的房价很快将迎来两位数的涨幅》
Sydney Morning Herald，2019年10月18日
《政府促成牛市，预测全澳房价均将大涨》
ABCNews,2019年11月14日
《悉尼迎来过去31年中强房价上涨》
Australian Financial Review,2019年12月2日
《澳洲房价正在以自2003年来快的速度上涨，即将达到历史峰值》
Business Insider,2019年12月10日
从“崩盘”到“暴涨”，在媒体的笔头下，这都发生在数月之间。
“和证券、外汇等资产不一样的是，房产离人们的日常生活太近了。不管如何更迭改变，人们总归需要居住的地方，也就总会关心房产市场——这是我们看好房产投资的原因，但同时也是媒体格外喜欢在房产话题上添油加醋的原因。”
不过，房市还是那个房市，始终按照自己的节奏进行，从来不曾改变。媒体所代表的只有后知后觉的意见和情绪，而真正具有拨云见日、指点迷津的穿透力的，永远是从历史中总结出的经验规律、以及对市场基本面数据的客观剖析。
2019年，澳洲各大首府城市都在按照自己既有的节奏与轨道稳步向2020年前行。
在经过对各城市经济基本面的分析、以及对市场近期趋势和动态的综合考量后，对于每个城市在2019年的回顾和2020年的展望：
悉尼
在经历过2018年底到2019年初的挑战之后，悉尼市场在2019年下半年强势回弹。APRA对贷款还款能力测试要求的放松，以及数次降息对于买家贷款能力的提升，都使得市场情况获得了立竿见影的改善。
2020年，我们预计这种增长势头仍将持续，再加上2020年1月1日开始实行的全新联邦政府首次置业买家5%首付计划，大量首置买家的入场会让这一市场变得更加值得关注。
布里斯班
布里斯班持续受益于强劲增长的人口数量，而其中大部分增长均为来自于悉尼和墨尔本的州际移民，到布里斯班来寻找可负担性更好的居所。规划和在建中的重大基建工程将在2025年之前陆续交付，供应不足问题仍将持续存在，各项市场基本面指标均日益表现积极优秀。
预计到2020年，布里斯班的空置率还将进一步降低，这将导致租金的上涨和租金回报率的走强，这也将吸引更多的投资者布局布里斯班。与此同时，该地区参与2032年奥林匹克主办城市竞标的消息也将为这一市场带来重大的影响——主办城市终结果将于2022年宣布。
黄金海岸
在2020年，黄金海岸预计将再次成为全澳前六大城市中人口增长快的城市，增幅的绝大部分都是由澳洲国内移民所构成的。与此同时，这里可负担的房产、以及显著的供应不足，共同为接下来数年间黄金海岸的房产市场绘出了一幅有趣的图景。
在2020年，黄金海岸的别墅市场和公寓市场预计将表现优异。随着利率持续处于历史低点，以及黄金海岸的租金回报率持续处于澳洲六大城市中的高水平，我们预计将看到更多投资者开始入场。
墨尔本
和悉尼一样，墨尔本在2019年下半年也经历了强势回弹。预计这一趋势在2020年仍将持续，绿地别墅项目（greenfieldhouseandland，指从未经历过住宅开发的全新土地+建房项目）在明年上半年预计将更加平稳，因为之前这一市场的暂时性过量供应已经被吸收。
墨尔本内城区公寓的供应下降仍然是一个突出的问题，而这也将导致租金在2020年继续增长。
珀斯
近，西澳州政府为期房引入了一项大幅印花税优惠政策，这预计将为2020年的珀斯市场吸引更多的投资者。这也将为建筑行业带来积极影响，并终提振经济。
另一个值得关注的趋势是，精明的房产投资者正在珀斯的区域布局，因为与数年前相比，这些区域目前的价格明显被低估，而当市场回弹时，这些区域预计将有强劲的表现。
阿德莱德
对于阿德莱德市场来说，2020年预计将又是一个稳健的年头。在全澳六大城市中，阿德莱德有着低的空置率，对于这一市场中的投资者来说，这代表着极低的空置可能性，和稳定可靠的持有成本。
再加上州政府对于人口增长的助推，以及联邦政府$890亿的国防订单，眼下的阿德莱德值得投资者密切关注。
正如我们开篇时所说的那样，放在短期之内来看，2019年或许是不寻常的一年，但在长线投资者的眼中，2019年市场上所发生的都并非新事，只不过是房产长期增值的道路上一段总体向上的折线。
纵观，澳洲房产是一种稳定、可靠、具有长期性的资产。根据国际清算银行（BIS）的统计数据，在过去的50年之间，全只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%，澳大利亚正是其中之一。
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