随着澳大利亚的首府城市从封锁和限制中恢复过来，墨尔本房地产市场随着房源不断的上市和拍卖清盘率的飙升而蓬勃发展。墨尔本的房价在过去一年上涨了19.5%，中位价现在为953,000澳元。
今年3月的住宅价格达到了2.4%的月增长率，这是墨尔本30多年来快的月涨幅。11月份住宅价格的上涨与10月份的结果相比略有提升，当时住宅价值以1.0%的速度增长，而独立屋增长和单元房价值则比上个月有所回落。
^来源：Corelogic-2021年11月
根据Corelogic的数据，11月份房地产价值上涨0.6%，全年上涨了16.3%，为卖家提供了2.7%的总收益率。整个11月份的住宅价值增加了8,000澳元。墨尔本的平均独立屋售价为987,000澳元，公寓售价为626,000澳元。
现在，一栋典型的墨尔本独立屋比1月初贵了约187,000澳元，而单元房则上涨了49,000澳元。7月至9月期间购买的独立屋中，超过一半的价格超过了900,000澳元。截至9月季度，中环区独立屋上涨4.7%至1,264,500澳元，而外环区独立屋上涨1.8%至818,000澳元。
^资料来源：CoreLogicHedonic房屋价值指数
截至9月的12个月里，绿树成荫的墨尔本东北区房价上涨27.5%，达到950,000澳元的中位数。Warrandyte录得大幅上涨，上涨22.5%至1,347,500澳元，Viewbank上涨20.9%至1,185,000澳元。
PART.1墨尔本住房市场专家看法及银行房市预测
NicolaPowell
Domain
研究分析师
“墨尔本是澳大利亚的拍卖之都。房源数量的增加符合我们对解除封锁后再次举行现场拍卖的预期。
所以我认为我们将在接下来的几个周末看到对卖家定价的真正考验和买家活动的深度，以及是否有足够的买家来参与进入拍卖市场。”
PART.2墨尔本拍卖清盘率
^资料来源：Corelogic-2021年11月
继10月之后，墨尔本11月的月度拍卖清盘率为71.8%，这是2021年强劲的一个月，当月清盘率为79.7%。许多地区房地产需求强劲，房屋销售竞争激烈，价格上涨。但随着越来越多的房屋挂牌出售，一些地区开始出现增长放缓的迹象。
RayWhite近的数据显示，维多利亚州拍卖的平均活跃竞标者人数从9月的4人下降到11月上半月的3.1人，这表明竞争仍然在持续进行之中。
^资料来源：Corelogic-2021年11月
墨尔本的房地产市场10月份新房挂牌数量与前一个月相比增长了32.7%。联邦银行澳大利亚经济部负责人加雷斯·艾尔德（GarethAird）表示，过去几周出售房屋的比例有所下降。艾尔德说“拍卖清盘率仍然非常强劲，尽管近几周有所放缓。”
PART.3墨尔本出租空置率/租金
^来源：SQMResearch-2021年11月
墨尔本的空置率目前处于2020年7月以来的低点，从11月的3.5%降至3.3%。然而，随着东海岸各州以较高的疫苗接种率和更多的确定性摆脱封锁，经济的改善促使租户急于出租空置的出租物业。
^来源：SQMResearch-2021年11月
在过去的12个月里，随着墨尔本摆脱长期的封锁，墨尔本的租金价格上涨了1.8%。鉴于与全国其他首府城市相比，空置率仍然高得多，墨尔本在不久的将来将是一个巨大的租户市场。
一旦国际边界重新开放，租金有望继续上涨，空置率则将进一步下降。一份行业报告显示，尽管高空置率给租金带来了下行压力，但墨尔本的公寓建成率创下了较高的记录。
在2021财年内，有近15,000套公寓竣工，供应远高于需求，从而提高了墨尔本的空置率并压低了租金。在截至2021年6月的12个月中，单元房租金的中位数下降了10%，空置率约为3.5%。
PART.4维多利亚房屋贷款
^资料来源：Corelogic-2021年11月
维州的新自住业主平均贷款规模目前仅次于新州，为606,000澳元。根据澳大利亚统计局的数据，截至9月的一年中，全国每周工资增长了2.2%，比9月季度增长了0.6%。虽然过去20年工资增长81.7%，但澳大利亚的房价却增长了193.1%。
根据RoyMorgan的说法，截至9月季度，估计有584,000名抵押贷款持有人（15.8%）目前处于“抵押贷款压力”的“风险”之中。在此期间，抵押贷款压力降至历史低点，首次被认为“处于危险之中”的抵押贷款持有人不到600,000人。
抵押贷款压力水平比一年前维多利亚州漫长的第二次封锁期间有所下降，当时估计有668,000名抵押贷款持有人，其中18.3%被认为“处于风险之中”。
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