在澳洲买房贷款，我们会经常听到一个贷款比例的上限，通常是房屋估价的80%。如果想要贷超过80%，应该怎么办呢？超额贷款工具Lenders Mortgage Insurance - LMI 可以帮助到你。
LMI是贷款人贷超过80%时，需要额外支付的一笔费用，因为这笔费用会从几千到几万不等，很多人觉得LMI不是一个好的东西。然而存在即合理，当我们了解了LMI的由来是什么？为什么会有这笔费用？LMI的好处是什么？这几个问题后，你也许会有不一样的想法。
1. LMI的由来
当银行借钱给贷款人时，讨厌的就是风险，作为贷款人，我们觉得既然房子已经抵押给银行了，那银行应该是没有风险的。
假设估价师估价100万，但是当贷款人因为各种原因，无力偿还贷款时，银行需要将房子拿到市场拍卖，得到的现金用于偿还所欠银行的贷款。
当市场不景气的时候，售价有可能只有90万，甚至80万，这时银行为了降低他们的风险，会设置一个房屋估价上限的贷款比例，Loan-to-value Ratio (简称LVR)，澳洲银行通常将这个比例设置为80%。而对一些Luxury houses，这个比例还会降低到60%-70%，来进一步降低银行所承受的风险。
在贷款比例高于 80% LVR 的情况下，银行认为贷款对于抵押有较高风险时就会产生LMI。
2. LMI如何运作
当贷款人愿意支付LMI时，银行就会打破常规LVR惯例。
作为一个保险工具，很多人误以为LMI是保障贷款人自己，但其实这是一个保护银行的保险工具，当贷款人无法偿还贷款，银行就需要将房屋上市排名。如果所得到的钱不足以还清所欠贷款，那么其中的差额就由保险公司支付给银行。图片
但目前市场上很多银行对一些特定职业，比如医生，律师，会计师，还有工程师这种高收入人士，愿意获批超过 80% 的贷款而不用支付LMI。
3. LMI的好处
01.
如果使用LMI来买投资房，这笔费用可以用来抵税。
在澳洲房产投资中，凡是能够贷款现金回报和税务抵扣的，可以称之为Good Debt。
02.
节省时间成本 - 攒钱过程中不可预估的房价升值。
还是以50万贷款(LVR 89%)，56万房屋价格为例，按照正常80%贷款比例，房贷金额为56万*80%=44.8万。
澳洲本地年轻人，年薪7万的情况下，要攒够这额外的5万本金通常需要2-3年，这2-3的时间里，假设55-60万房产的每年的增值率为5-7%，即在攒钱的过程中，房价有可能已经涨了5-8万。这里就可以看出及早入市的好处。
03.
投资收益大化 - 当贷款能力足够的前提下，20%的首付本来只能买一套投资房，现在可以拆分购买两套投资房，在租金回报可以cover还款的情况下，作为房地产长期投资者可以很容易看出其中的回报差别。
在了解了什么是LMI，LMI的费用以及LMI的好处后，作为贷款人可以更理性的去看待LMI工具，同时贷款人需要更加理性的分析自己的还款能力及抗风险能力。
