Charter Keck Cramer市场报告——悉尼：

2024年，悉尼海外移民净迁入人数创历史新高，这些移民倾向于选择公寓居住。与此同时，悉尼建筑成本大幅上涨，为悉尼的为售而建（BTS）和为租而建（BTR）公寓市场带来了重重挑战。

州政府通过一系列规划调整与改革刺激住房供应，例如成立住房交付管理局加快重大项目审批。同时，高昂税费增加项目落地难度，致使不少开发商重新规划项目方向。且规划调整落实缓慢，这些政策转化为实际住房供应可能需经历一个或多个市场周期。因此在未来三年，悉尼公寓完工量预计将大幅下降，租赁住房市场长期供不应求。

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市场前景

预计随着未来多项关键指标的变化，2025 年市场将更加活跃，前景也将更为乐观。这些变化包括降息、联邦选举结果，以及联邦和州预算的公布。州政府应继续推行促进住房供应的政策，并通过改革税费制度，进一步推动这一政策的实施。

为售而建公寓 –悉尼

2024年为售而建公寓完工量：10,100套（较2023年增长13%）2025-2028年为售而建公寓年均供应预测：7,390套

尽管2024年完工量有所增加，但预计2025-2028年的为售而建公寓完工量仍将远低于长期趋势水平。供应前景低迷意味着购房者（尤其是中端市场）的选择有限，这将持续对房源的价格（包括购买和租赁）施加上行压力。

为租而建公寓供应 – 悉尼

2024年为租而建公寓完工量：1,280套2025-2028年为租而建公寓年均供应预测：550套

悉尼是澳大利亚仅次于墨尔本的第二大成熟为租而建市场。高土地价值和有限的可用地块继续影响项目可行性及开发新产品的机会。根据资金可用性，2025-2028年间悉尼有望交付近2,200套为租而建公寓。

为售而建+为租而建公寓供应 –悉尼

2025-2028年年均供应预测：7,950套年均需求目标：35,000套2025-2028年预计短缺：超过81,000套新公寓

为满足悉尼的人口增长和5年住房目标，Charter?Keck?Cramer研究表明，年均完工量需达到过去10年平均水平的两倍。悉尼未来三年的公寓供应量预计仅能满足需求的23%，因此价格和租金的上行压力预计将持续。

Charter Keck Cramer市场报告——昆州·布里斯班：

2024年，布里斯班公寓市场表现强劲，开发商、买家和租户对该市场的信心持续向好。然而，在2032年奥运会筹备期间，建筑业将面临重大挑战——大型基础设施项目可能挤占住房建设的行业资源。

为售而建公寓供应仍远低于实际需求。调研显示，许多项目因无法留住第三方建筑商而难以推进施工。买家需求依然旺盛，涵盖投资者、自住业主（尤其是缩小住房规模的退休群体）。过去三年房价的快速上涨是支撑需求的主要因素。当前布里斯班房价中位数已超过墨尔本，但市场并未过热，估值仍属合理。

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成本与风险

建筑成本大幅攀升，几乎是墨尔本的两倍。由于基础设施领域机会多，承接高密度住宅项目的第三方建筑商严重短缺，劳动力池小且主要建筑商满负荷运转。材料和人工短缺推高建设成本，这一趋势将持续至奥运会前夕，拥有自营建筑团队的开发商更具优势。部分开发商因成本激增，与买家重新协商合同条款，多数买家已接受调整。

市场前景

布里斯班具备扎实的市场基础，并逐渐成为外资关注的重点。未来十年，该市将迎来转型，熟悉市场的投资者将发现重大机遇。疫情期间，布里斯班的房价和地价大幅上涨，且面临严重的租赁危机。供应短缺下，未来几年本地租金预计将持续上涨。

为售而建公寓供应 – 布里斯班

2024年为售而建公寓完工量：1,020套（较2023年下降57%）2025-2028年为售而建公寓年均供应预测：1,630套

布里斯班2025-2028年的为售而建公寓完工量预计仅为过去10年平均水平的36%。近期为售而建公寓市场活动低迷，表明未来几年供应将持续短缺。尽管2025年完工量将有所回升，但未来四年供应量仍将维持低位，与疫情期间水平相近。

为租而建公寓供应 – 布里斯班

2024年为租而建公寓完工量：320套（较2023年增长310%）2025-2028年为租而建公寓年均供应预测：2,260套

布里斯班为租而建市场仍处于发展初期，但潜力巨大：若资金（尤其是股权融资）到位，2025-2028年间有望交付超9,000套为租而建公寓，成为澳大利亚第二大为租而建市场（仅次于墨尔本）。当前多数为租而建项目仍处于审批阶段，融资挑战可能导致部分项目延迟或取消。

为售而建+为租而建公寓总供应 – 布里斯班

2025-2028年年均供应预测：4,010套年均需求：>5,500套预计短缺：2025-2028年累计短缺超6,000套

布里斯班市场严重依赖为租而建项目补充供应缺口，但建筑成本高企和劳动力短缺将持续制约开发进度。

总结与展望

澳大利亚悉尼、布里斯班和黄金海岸的公寓市场正面临极度的供需失衡，这一现状为投资带来了重大利好。悉尼在政策刺激下供应增长缓慢，未来三年公寓供应量预计仅能满足23%的需求，租赁市场供不应求，租金持续上涨，投资公寓无论是出租还是增值，都有可观的获利空间。

布里斯班虽市场表现强劲，但因奥运会筹备，建筑资源受限，公寓供应短缺，尤其是BTS公寓未来供应不足，而买家需求旺盛，价格有上涨潜力，投资前景良好。