澳大利亚联邦政府近期正式确定了针对房地产开发商的“建后出租”（Build-to-Rent, BTR）税收优惠政策的实施细则。这一政策旨在通过税收激励措施，推动市场提供更多可负担租赁住房，缓解住房压力。

政策背景与目标

澳大利亚住房部长克莱尔·奥尼尔在墨尔本举行的澳洲住房解决方案峰会上宣布，BTR税收优惠政策已经完成立法程序。该政策的核心目标是通过税收减免，鼓励开发商和房东为中低收入群体提供稳定的租赁住房。根据政策规定，海外BTR开发商和房东若能提供至少10%的可负担租赁住房，即可享受税收减免。这些租赁住房的租约期限低为5年，且租金将低于市场价的74.9%或家庭收入的30%（取较低者），以确保住房的可负担性。

此外，社区住房供应商将参与可负担租赁房的管理，确保住房资源能够精准地分配给需要的家庭。这一政策的实施，预计将为市场带来数百套新的可负担租赁住房。

政策的潜在影响

根据安永和澳大利亚房地产委员会的模型测算，BTR税收优惠政策将在未来十年内刺激8万套BTR住房的开发。目前，澳大利亚已运营的BTR住房有8600套，在建的有17500套。预计其中860套已运营的住房将立即转为可负担住房，1750套在建项目将纳入可负担住房计划。在未来十年内，预计将累计新增8000套可负担租赁住房。

澳大利亚房地产委员会首席执行官迈克·佐尔巴斯表示，这是“本世纪联邦政府大的租赁住房供应计划”，预计近期待租的可负担住房将达到1200套。

社区住房行业协会（CHIA）首席执行官温迪·海赫斯特指出，该政策将为“别无选择的低收入家庭提供真正的可负担住房”。目前，BTR模式仅占澳大利亚住房市场总价值的0.2%，远低于英国（5.4%）和美国（12%）的比例。这一政策的实施，有望显著提升BTR模式在澳大利亚住房市场的占比。

政策的长远意义

奥尼尔部长强调，这是“联邦政府通过单一举措同时支持市场住房和可负担住房的高效方式”。随着BTR税收优惠政策的落地，澳大利亚租赁市场的结构或将迎来重大变革。这一政策不仅有助于缓解当前的住房压力，还能为中低收入群体提供更稳定、更可负担的租赁选择。

结语

澳大利亚联邦政府推出的“建后出租”税收优惠政策，标志着该国在住房政策上的重大转变。通过税收激励措施，政策旨在推动更多可负担租赁住房的开发，缓解住房市场的压力。这一政策的实施，不仅将为低收入家庭提供更多的住房选择，还将促进租赁市场的多元化发展。未来，随着更多BTR项目的落地，澳大利亚的住房市场有望迎来更加积极的变化。