根据一组投资银行家的分析，私人信贷、租赁住房和数据中心将成为2025年商业地产投资的三大热门领域。随着传统商业地产领域（尤其是办公领域）仍在努力应对高利率对估值和收益的影响，所谓“另类”商业地产的投资回报竞争已从一场角逐演变为一场热潮。

在由《澳大利亚金融评论》组织的一场线上圆桌会议上，来自摩根士丹利、Jarden、瑞银（UBS）和Denison Partners的四位地产银行家和企业顾问将私人信贷（也被称为非银行贷款）列为热门选择，与大型住宅租赁开发项目和数据中心共同占据前三。数据中心的增长得益于云计算和人工智能的快速发展。

Denison Partners合伙人伊恩·霍尔姆斯（Ian Holmes）表示：“很多人会提到‘床’（即住宅类）领域、‘棚屋’（即工业类资产）以及数据中心。这些领域无疑会继续吸引资本流入，但这些机会已经吸引了大量资本，尤其是数据中心，需要具备显著的规模优势才能与现有企业竞争。”他还指出：“私人信贷在房地产领域将继续增长，并从过度依赖住宅开发的局面中实现多元化。我们还认为市场将逐渐理性化，拥有更强健信贷流程以及解决复杂风险能力的团队将脱颖而出。”

私人信贷市场的规模已扩大到约2000亿澳元，其中大部分资金用于住宅项目。随着大型银行对商业地产的风险更加谨慎，其在该领域的参与减少，这也促使私人信贷迅速增长。然而，这一趋势引起了监管机构的关注，而一些住宅开发商和项目在过去一年内破产，对私人贷款机构造成了压力。

瑞银（UBS）澳新房地产负责人格兰特·麦卡斯克（Grant McCasker）指出，“许多私人信贷平台正在易主”。例如，去年菲尔·金（Phil King）的Regal Partners收购了Merricks Capital，而墨尔本的Payton Capital被大卫·迪皮拉（David Di Pilla）的HMC Capital收购。他还表示，私人财富正成为投资基金的重要资金来源：“我们认为，这一资本来源将成为基金管理业务的重要增长动力。预计2025年，各类机构将抓住这一机遇，为长期增长奠定基础。”

尽管去年圣诞节前DigiCo Infrastructure REIT的20亿澳元上市表现平平，而此前私募股权巨头黑石集团（Blackstone）以240亿澳元收购AirTrunk创下纪录，但银行家们仍然对数据中心领域的投资充满信心。在AirTrunk的交易中，黑石集团的顾问之一是摩根士丹利。其澳大利亚投资银行联席主管兼主席蒂姆·丘奇（Tim Church）表示，数据中心仍然是热门投资领域，并且正在为范围内的工业市场带来“临近效益”。“的电力供应场地不仅对数据中心有利，还对物流和分销企业以及拥有此类战略场地的房东有利。这将使Goodman、Charter Hall、Centuria、ESR、Mirvac、Stockland和GPT等大型工业运营商受益。”

租赁住房市场的投资机会也在银行家的优先事项中，尤其是在澳大利亚急需住房的背景下，该领域吸引了越来越多的机构投资者。瑞银的麦卡斯克表示，“日本资本尤其青睐这一领域，因为澳大利亚具有较强的人口和GDP相对增长优势。”

除了建造出租（Build-to-Rent，即由基金或机构拥有的大型公寓楼，专为出租而开发并由专业管理），学生宿舍和共居住房（类似现代寄宿房）也成为新兴领域。此外，制造房屋社区（又称土地租赁）也在兴起，居民拥有预制房屋，但需要支付场地租金。

Jarden公司房地产、企业融资与市场部董事总经理米切尔·绍尔（Mitchell Schauer）表示，“联邦政府通过的政策改革使建造出租项目重新成为关注的焦点。”去年年底，联邦政府的改革有效地将外国投资者拥有的建造出租物业的预扣税率减半，与其他类型的商业地产保持一致。绍尔表示：“这对国内投资者也是利好，他们希望看到更多资本涌入并发展出一个充满活力且流动性强的资产类别。”

总结

2025年，商业地产投资的热点领域将从传统的办公领域转向私人信贷、租赁住房和数据中心。这些领域不仅吸引了大量资本，还受益于政策改革和市场趋势。私人信贷市场将继续增长并实现多元化，数据中心领域将因云计算和人工智能的发展而保持强劲增长，租赁住房市场则因澳大利亚的住房需求和人口增长而成为投资新宠。这些变化为投资者提供了新的机遇和挑战。