根据新行业分析，澳大利亚未来五年的住房供应可能远远低于全国目标的120万套，短缺幅度可能达到三分之一甚至更多。这一预测引发了对住房可负担性和市场稳定性的广泛关注。

一、住房供应短缺的现状

澳大利亚城市发展研究所（UDIA）在其新报告中预测，到2029年，仅各大首府城市的新房供应就将比目标少39.3万套。两年前，澳大利亚联邦和各州政府达成协议，计划在2024年年中开始的五年内交付120万套新住房，这一计划被称为“国家住房协议”（National Housing Accord）。然而，UDIA的分析显示，无论是新建独立屋还是公寓，其建设速度都已大幅低于平均水平。

报告预测，2025年新住宅的建设量将下降11%，这一放缓趋势将进一步推高各类住房价格。UDIA全国主席科尔·达顿（Col Dutton）指出，尽管绿地市场的供应活动有所改善，但公寓和多单元住宅市场仍处于接近历史至低水平，这对整体住房供应造成了严重影响。

二、面临的挑战

住房供应短缺的主要原因包括高昂的建设成本、缓慢的规划审批流程以及劳动力短缺。建筑材料成本高企且仍在上升，加上高通胀导致的生活成本压力和利率上升，使得住房短缺问题持续存在。

Barrenjoey首席经济学家乔·马斯特斯（Jo Masters）预计，未来新房供应的短缺情况与UDIA的预测相当。她指出，实现120万套的目标本身就很具挑战性，因为该行业从未以如此高的速度交付过住房，且目前正面临成本飙升、劳动力招聘困难以及规划和监管方面的障碍。此外，要实现这一目标，公寓等多单元住宅必须成为主力，而这类住宅的开发和建设周期较长。

三、市场动态与未来展望

尽管澳大利亚的公寓市场可能已经触底，新数据显示，公寓、联排别墅和半独立式住宅的审批量首次在近两年半内实现同比正增长，但UDIA指出，由于审批与交付之间存在滞后效应，高密度住宅市场的恢复仍需较长时间。该机构报告称，当前的住房建设总量比过去十年的平均水平低22%。

另一项由Mandala Partners进行、受房地产委员会（Property Council）委托的研究预测，在未来五年内，澳大利亚的住房供应将短缺46.2万套。该报告估算，如果能弥补这一供应缺口，租房者每周可节省约90澳元租金。

四、政策建议与应对措施

根据澳大利亚联邦政府的一项30亿澳元计划，超额完成住房供应目标的州和地区将获得奖励，奖金支付将从2029财年开始。房地产委员会呼吁将奖金总额翻倍至60亿澳元，并提前支付奖金，同时将该计划延长至七年。

“到2029年7月，如果住房供应短缺46.2万套，澳大利亚将面临一场住房可负担性的‘定时炸弹’。但幸运的是，我们仍有机会避免这一危机，”房地产委员会首席执行官迈克·佐巴斯（Mike Zorbas）表示。

住宅开发商维拉伍德地产（Villawood Properties）联合负责人罗里·科斯特洛（Rory Costelloe）认为，住房供应受限的障碍是缓慢的规划审批流程。他指出，加快审批流程和提供更多的政策支持是解决住房短缺问题的关键。

总结

澳大利亚未来五年的住房供应可能远远低于全国目标，短缺幅度可能达到三分之一甚至更多。高昂的建设成本、缓慢的规划审批流程以及劳动力短缺是主要的挑战。尽管市场出现了一些积极迹象，但高密度住宅市场的恢复仍需较长时间。政府和行业需要采取更多措施，加快审批流程，提供政策支持，以避免住房可负担性危机的进一步加剧。