DomainResearch发布的《2010年代澳洲房市的5大驱动力》。文章表示，即将结束的2010年代（2010-2019年）是澳大利亚房地产市场波涛汹涌期。
“在过去的十年中，澳洲首府城市的住房中位价格上涨了40％，悉尼和墨尔本的房价上涨幅度更大，但从2017年到2019年澳洲房价出现了大幅调整。价格并没有到处上涨，采矿热潮结束后，珀斯，达尔文的房价大幅下跌。
巨大的公寓建设热潮改变了悉尼，墨尔本和布里斯班的城市天际线。在过去的十年中，建造了过700,000套新公寓、单元房和联排别墅，此外还有过一百万套的新别墅。”——TrentWiltshire
下面是Domain经济学家特伦特·威尔特郡（TrentWiltshire）总结的澳洲十年房市的几大驱动力。
历史低利率是房价上涨的主要驱动力
利率下调一直是澳大利亚乃至房价的主要驱动力。澳洲储备银行的研究得出结论，对于澳大利亚来说，“低利率……可以解释房价的快速增长”。澳联储发现，降低利率一个百分点可以使住宅价格在两年后上涨8％，这非常接近2010年代的房价情况。
澳联储的现金利率在2010年1月为3.75％，到年底又升至4.75％。随着澳洲经济从金融危机中反弹，澳储行正在提高现金利率，并且采矿业正在蓬勃发展。
之后几年澳洲经济疲软，失业率从2011年的5％上升至2014年底的6.3％。作为回应，澳大利亚央行在2011年（4.75%）至2013年期间不断降低利率，在2015年和2016年期间降低了100个基点至1.5%。
近三年的稳定后，澳大利亚央行在2019年6月将现金利率降低了25个基点，然后在7月和10月又连续降低了两次。现金利率目前处于0.75％的历史低点。
图2|2010年代澳洲首府城市中位房价走势
利率下降是现象。人口老龄化，亚洲的崛起，高债务水平和潜在经济增长速度降低的影响，都拉低了利率。
银行贷款，投资者借贷和APRA干预
低利率导致借贷价格上升，推动房价上涨，以及借贷和家庭债务激增。
在10年前，住房信贷（housingcredit）增长至8％以上，在5年前达到7％以上（见图3）。住房债务在家庭可支配收入中所占比例从2010年的118％跃升至2019年的140％。
在2010年代中期，投资者信贷的快速增长导致银行监管机构APRA引入了新的规则，以减缓投机性贷款。步是将对投资者的抵押贷款的增长限制在每年不得过10％。
APRA（澳洲审慎监管局）在2017年3月采取的第二项主要干预措施是，将利息贷款（interest-onlyloans）限制在新抵押贷款的30％以下。这些干预措施成功地减缓了投机性放贷。
人口的快速增长导致房价上涨和住房供不应求
在2010年3月至2019年3月，10年期间，澳大利亚人口增加了340万人（新数据）。而2000-2009年十年间，澳大利亚的人口增加了270万人。澳大利亚的人口增长速度快于几乎所有其他发达经济体。
墨尔本（20.7%）及附近的郊区城镇和昆士兰州东南部的人口增长快。
图4|澳洲主要城市2010年代人口增长
澳洲的自然人口增长一直非常稳定（绿色部分）。人口增长主要由移民推动（灰色部分）。从2000年到2007年，澳洲每年的海外移民人数为136,000。
2010年代澳洲人口增长组成
千禧年年末人口激增，主要由移民推动，2010年代人口增长趋于稳定。
临时移民（temporarymigration）是海外移民净增加的主要原因。国际学生是临时移民人数增加的另一个主要推动力。
图6|2010年代澳洲颁发的临时签证显著增长
绿色-学生签证；黑色-临时就业签证；灰色-打工度假签证；紫色-其他类型签证
建造的房屋不足，大量移民给房价和租金带来了上行压力。澳联储的研究发现，强劲的人口增长是住房成本、尤其是租金增加的原因。二者还导致澳大利亚住房供不应求。
国家住房供应委员会（NationalHousingSupplyCouncil）计算出，与2011年住房的基本需求相比，住房短缺22.8万。在过去的几年中，住房短缺现象已得到缓解，主要是由于大规模的公寓建设热潮以及墨尔本边缘地区建造了许多新住房。
公寓建设在2010年代中期猛增，主要集中在悉尼，墨尔本和布里斯班。
2017年，公寓建设在墨尔本和布里斯班达到高峰。这些高峰之后，各州的公寓的批准量已大大下降，其中维州在2019年10月已锐减至10,097。这意味着未来几年的建筑率将大大降低。
图8|2010年代中期，公寓建设热潮在悉尼、墨尔本和布里斯班达到高峰
由于海外学生涌入市以及外国投资者的需求增加，对公寓的需求也有所增加。
11月澳洲房价上涨情况
后，再来看看在刚刚过去的11月份，全澳房价上涨幅度达到了1.7%！落实到具体城市，除了塔州首府霍巴特外，各大城市的房屋价格均出现了不同程度的上涨。其中，悉尼和墨尔本的房价更是以2.7%和2.2%的涨幅领跑全澳！
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