今天要聊的是墨尔本房产。

但，它并不是适合所有人。

净资产=资产-负债。

净资产<200万，真的不需要关注墨尔本房产。

净资产>500万，真的有必要关注一下墨尔本房产。

200万<净资产<500万，一半一半吧，看你真正的需求和家庭规划。

毕竟，澳洲房产属于资产配置。

澳洲没有遗产税没有房产税，但没有资产，何来配置。

话糙理不糙，咱说实话，做实事，不能忽悠。

毕竟，澳洲是发达国家，一套房也得400万元人民币起步，虽然房价一直涨，但毕竟也是高福利国家，高福利也对应着高税收。

所以，如果交房后计划持有周期低于5年的，也不建议购买。

澳洲房产适合配置、传承，但真的不适合短期炒作，真没必要，都是摩擦成本。

澳洲房产配置的背后是澳元、澳洲人口、澳洲经济、移民社会、澳洲教育。

所以，本篇文章适合以下有共识的人，

一、家庭净资产>200万元。

二、中长期持有计划。

三、了解澳洲，也理解澳洲房产配置的意义。

墨尔本

今天讲的是墨尔本。

何为墨尔本？

过去50年，常年霸屏宜居城市排行榜前几名，甚至经常就是NO.1。

何为宜居？

就是适宜居住呗，居住需要啥？就是吃喝拉撒、玩逛、治安环境、教育人文、就业等。

反正，肯定是综合方面不会差。

这方面，就不接受反驳了。

何为墨尔本？宜居城市前三名。

何为墨尔本？澳洲人文教育文化之都。

何为墨尔本？澳洲人口多的城市，超过悉尼。

目前人口530万，正在向千万人口的大都市迈进。

墨尔本房产

为何要在2023年7月的时间点来关注墨尔本房产？

关键的三张图来了。

所有的内容可以不看，但这三张图不能不看。

1、张图。

这张图只看后一行。

说的是澳大利亚全国平均房价在2020年3月到2023年6月这三年三个月时间的变化。

2020年3月到2022年4月澳洲房价上涨到顶，涨幅是26.2%。

2022年5月澳洲央行加息，引发房价下跌，从2022年5月到2023年2月，累计澳洲全国平均房价下跌了9.1%。

从2023年2月开始，澳洲房价再次上涨，到6月份累计又上涨了3.4%。

涨涨跌跌，我们可以计算出。

从2020年3月到2023年6月，澳洲全国平均房价上涨了26.2%-9.1%+3.4%=20.5%。

20.5%，我们可以先记住这个数字。

先体会一下资产配置的重要性、必要性。

先体会一下什么是澳洲房价。

2、该看第二张图了（其实和张一样，只是强调这张图的重要性）。

这是截止2023年6月份新的数据图，这张图很重要，帮我们去理解今天的墨尔本非常重要。

划重点，

1、大流行期间墨尔本房价高涨幅只有10.7%，低于41.8%的布里斯班和24.5%的悉尼（澳洲房产建议只关注悉尼 墨尔本 布里斯班，不解释）。

2、自2022年5月澳洲央行开始加息，墨尔本房价又回调了9.6%，悉尼回调13.8%，布里斯班回调11%。

3、自2023年上半年房价回调到底后，三大城市均开始温和上涨，悉尼领涨6.7%，布里斯班上涨3.1%，墨尔本上涨2.3%。

4、也就是说，涨涨跌跌，自2020年3月到2023年6月，悉尼房价上涨了17.4%，布里斯班房价上涨了33.9%，墨尔本房价只上涨了3.4%。

墨尔本的3.4%，远低于全国平均数据20.5%。

3、第三张图。

3.1，澳洲首府城市别墅租金上涨图。

这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。

墨尔本的别墅租金涨幅10.6%，高于悉尼的9.4%，高于布里斯班的8.6%。

3.2，澳洲首府城市公寓租金上涨图。

这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。

墨尔本的公寓租金涨幅15.5%，略低于悉尼的18.8%，和布里斯班的16.3%。

摆了一堆数据，其实就是想告诉大家真相，告诉大家真实的数据和市场。

我来划一下重点，

1、墨尔本毕竟是澳洲人口多的城市。

2、但墨尔本在本轮澳洲房价涨幅几乎没有涨，房价和疫情之前差不多。

3、但墨尔本的租金涨幅却和全国涨幅同步，甚至还要高于其它城市。

4、那么，你会如何考虑这一现状？

5、准确的说，过去两年，墨尔本租金涨幅是23%，但房价几乎没涨，那，租金涨完房价呢？

所以，这是我们在2023年7月来关注墨尔本非常重要的原因和逻辑。

问题来了，为什么会这样？

其实原因也很简单，人口。

在2020-2022疫情期间，墨尔本人口是减少的。

为什么？

因为墨尔本封城时间久，因为墨尔本纬度高、气温低，狗日的新冠病毒的适宜温度是8.2度，温度偏低。

墨尔本是在疫情期间封城时间久的澳洲首府城市。

天性自由的澳洲人，肯定是受不了的，所以，纷纷逃离墨尔本。

那为什么现在墨尔本的租金又上涨23%这么多呢？

因为疫情过去了，因为疫情过去了，因为疫情过去了。

因为人们回来了，因为人们回来了，因为人们回来了。

又赶上澳洲加息，房价还没反应过来。

以你的智商，我想，这个底层逻辑已经完全明白了。

那，如果想关注墨尔本，该如何买呢？

买别墅还是买公寓呢？

首先，咱要承认，肯定是别墅住着舒服，土地永远涨。

我们知道，澳洲人也知道，澳洲政府也知道。

所以，

澳洲是如何房住不炒呢？

不收房产税，收地税。

以墨尔本为例，土地估值5万以上的部分要交税，交多少？

本地人交0.3%左右。

海外投资客要交4.3%左右（中间有4%是海外投资客缺席税）。

所以，可以炒房，不鼓励你炒地。

如果你买的一个公寓，就是一栋非别墅住宅，可能一块地上盖了100户，分到每户的土地估值可能是4万多澳币，你是不用交土地税的。

所以，我的建议是，

有澳洲PR，建议关注别墅>公寓。

没有澳洲PR，其实，公寓>=别墅。

更为重要的是：选对！很关键！

又该如何选择墨尔本公寓呢？

先来说一下墨尔本公寓四大坑吧。

1、CBD公寓。

2、西区公寓。

3、CBD10公里之外的公寓。

4、任何地方品质很差的投资性公寓住宅。

那，什么是对的选择呢？

也是常识。

好地段+好开发商+好产品+好价格。

什么是好地段？

找到墨尔本的北京海淀西城、上海浦东、深圳南山、杭州滨江。

对标什么？就是有钱人聚集居住的片区。

如上图，墨尔本收入层次分布图，颜色越深，收入越高。

所以，墨尔本的，就是CBD向东、向东南延伸的5公里之内的片区，沿海边可以延到近10公里。

其实，也是常识。

什么是墨尔本的好地段？

1、离CBD有多远？别墅不能超15公里，公寓不能超6-7公里。

2、离海边有多远？越近越好。

3、离富人区TOORAK有多远？越近越好。

仅此而已。

如果不想听太多分析，其实，有一句话。

在墨尔本买公寓，买st kilda road上的品质开发商好项目，就是整个墨尔本的上策之选。

就是这里。

CBD、富人区TOORAK、海边。

三个重磅因素，夹角之地。

周边全是公园，又是好学区。

再放几张图，感受一下。

如果你认同资产配置的必要性、重要性、紧迫性。

如果你认同澳洲房产的稳定性、保值性、长期增值性。

如果你认同澳洲房产的配置、传承属性。

如果你认同墨尔本当前的底层逻辑。