根据澳大利亚贸易委员会下属的旅游行业研究机构发布的国际访客调查数据显示，2017年6月至2018年6月的一年内，已有142万中国游客赴澳旅游，访澳人数较去年同期增长12.9%。而截至2018年3月，中国旅客在澳总消费额过109亿澳元，较同期增长了12.9%。去年10月，澳洲访客数量高达10万人次。

 

　　如果你在澳洲拥有一套度假房，或投资房，甚至有想法在澳洲购置房产将其用来进行盈利，直接的方式就是出租。出租分长租和短租，长租好，还是短租好？这个困扰了许多房主，究竟该怎么抉择？我们来进行利弊分析。

 

　　什么是长租？

 

　　长租，也是传统意义上常见的租房模式。从字面上理解就是房屋的长期租赁。一般来说，房东以月为单位，向房客收取费用。而常见的租房模式需签订协议合同。

 

　　在澳洲，出租的租约没有法定的期限，但市场上，基本都是按照12个月起。根据租客和房东的具体情况可以随时调整。

 

　　什么是短租？

 

　　短租，是近年来逐渐兴起的一种租房模式。是一种按天计费的租房方式。因为短租多以天为单位，按天计费，故短租又被称为日租。短租的期限多不固定，通常指代1到90天的出租时限。

 

　　短租的优势

 

　　很多短租的房客都表示，他们通过Airbnb短租平台，6个月赚来的租金收入基本上能达到传统租赁价格的2倍。因而，短租的一个明显的优势就是比起长租，短租获利更高。

 

　　向来游客众多的墨尔本和悉尼，Airbnb在这里发展的如火如荼，加上澳洲十年多次往返签证的开放，势必也会让更多的人来到澳洲进行短途的旅游和休息。然而，这两座城市的酒店数量却远远跟不上游客的数量。统计局表示，每年这样的短期访问/旅游人数高达835万人次。而这些住宿需求主要集中在悉尼和墨尔本以及布里斯班这三大城市。因此，澳洲的短租市场入住率高。市场发展空间较大。

 

　　除此以外，短租的另一个优势便是其灵活性。假设某天你需要使用房屋，那么，你不需要通知你的租客或者平台协商沟通，你只需要在出租的日期上将该天改为停止对外出租即可。而这一点，为许多出租度假屋的房东带来了便利。

 

　　短租劣势

 

　　凡事皆是有利有弊。在获得更高收入的同时，短租的劣势也随之而来。

 

　　首先，并不是所有的物业都适合做短租。那些距离市区较远的郊区，以及偏远地区非海岸线上的物业，想要通过短租获得更多的租金可谓是非常困难。毕竟，短租的主流群体便是度假人群，而交通便利的市区和环境优美的海边，才是度假人士的首选之地。

 

　　其次，房东短租情况下需要付出的资金和劳动比长租要多得多。长租模式下，房东完全可以将空房出租，不需要配备任何家具，也无需装修。但是短租则不同，除了常用的冰箱、洗衣机、床、沙发、桌椅等寻常家具外，房东还需要为入住客户提供如锅碗瓢盆，卫生纸，餐具，晾衣架，毛巾等日用品。房东还要承担打扫卫生、布置房间、清洗床单被套等类似酒店管理的清洁服务。相比长租，短租房东所承担的风险将会更大。长租状况下，房东将和客户签署住宅租赁协议，同时，房东可以购买房东保险（LandlordInsurance）和房屋保险（HomeInsurance）。而这些，在短租情况下统统都不适用。

 

　　相对来说，墨尔本适合投资短租的地方莫过于CBD公寓。研究表明靠近墨尔本CBD和靠近河流或湖泊的郊区房产价值将会比其他区域的房产和郊区的房产升值更快。这些地区的房地产需求更高，且并没有足够的可供释放的土地，因此属于类资源。靠近CBD的房产可受益于中央商务区便利设施，并拥有更多的就业机会，而且交通成本往往更低，因此，人们也愿意为居住在这里而支付更高的租金。

 

　　Airbnb不住宿的形式更加多元，而且交通便利，大多临近景点。室内干净整洁，配套设施齐全，可以自己烹饪，一些楼内还配备了游泳池、桑拿、电影院、spa等，很有家的感觉。"舒适自在、该性更强，宾至如归感"。这也是为什么，Airbnb在近两年的时间里迅速崛起，一跃成为可以和传统酒店住宿相提并论的旅游住宿形式。而墨尔本，作为南半球具魅力的"宜居城市"，不论是城市风光，散落在各处的旅游景点还是各色美食，对于全的游客们拥有着无穷的吸引力。

 

　　在提供Airbnb服务的180多个国家和地区之中，悉尼的房屋数量排全第8，入住率方面，悉尼排第8，布里斯班排第11，而墨尔本的入住率则是全排名第2，每晚收费这一项悉尼也排进了前十，位列第7。

 

　　目前澳洲的短租市场总值为115亿澳币，约有30万套房子在做短租，其中Airbnb这个平台上有55000套左右，墨尔本和悉尼各有12000套。即使是这样，房间数量也还是不够，尤其是热门地区。

 

　　以墨尔本为例，市的某些区域是Airbnb入住率奇高的，而这是租金回报率高的秘诀所在，数据显示，一套管理得当的Airbnb公寓的租金回报可达到平均14%，相比较墨尔本CBD长租的回报率4-5%，整整提高了250%，这也就不难解释墨尔本市目前公寓出租非常紧俏的原因了，一部分在空置着，一部分在做短租，留到长租市场上的公寓数量就显得紧张不少了。

 

　　悉尼和墨尔本略有不同，从数据来看，热门区域相对比较分散，但也保持着非常高的租金回报率。如果您在悉尼或者墨尔本的市或者热门区域购买力公寓，但长租的租金回报并不理想，是否可以通过短租这种形式来提高租金收益；或者是您现在手上有资金，想进入澳洲地产投资市场，无奈没有稳定收入或者现金流满足海外人士银行贷款的条件，是否可以考虑下市的公寓物业。如果考虑短租这种经营模式，那就不要把这个投资当做买房子，而是买了一个稳定现金流的产品，但它是以房产这种保值增值的形式为基础的，相比较而言的话这个就比其他的金融产品更稳定安全得多。当通过短租的高租金产生现金流后，合理合法的报税，简历信用记录，然后用这个收入去银行做贷款，买土地比例较高的房产获取长期的增值收益，你的地产投资之路就打开局面了。

 

　　那么什么时候适合做长租，什么时候适合做短租呢？这是很多购买CBD公寓的业主长问到底问题。就现阶段悉尼和墨尔本CBD及CBD辐射圈的房源来看，大部分是以高层或者2栋或以上的大盘为主，交房时会出现短期的长租市场租金下跌和空置率提高，因为同一时间投放到市面上的房源增加了，租客的选择面就大了。这个时候可以尝试下1-3年的短租经营，错过集中交付的竞争时段，6-12月的短租管理和口碑营销可以带来较稳定的租金回报，等1-2年后再根据市场供需进行长租或短租的调整。

       温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎

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