二、澳大利亚房产：政府

　　(一)政府的“廉租房”

　　澳大利亚政府在住房方面首要考虑的是居民的“居者有其屋”。对于无房者，政府会有住房补贴让其足够租房住;对于收入低者(当然也有住房补贴)，澳大利亚政府还有“廉租房”。但入住廉租房的人必须完全符合政府规定的标准和要求(主要是家庭收入较低者和老年人)，政府会对其作反复考察，确定确有需要才会批准。廉租房并不像人们自然想象到的那么简陋，而是条件非常好。

　　廉租房除浴室、厨房、卫生间外，还有一间宽敞的客厅，并按人口分配卧室，有几个成年的孩子就给几间。廉租房主要体现在租金上的“廉”，大约为普通住房的1/4，且用水基本上是免费的(澳大利亚水比较珍贵)，电费、煤气费等也优惠打折。

　　由于廉租房住户相对是弱势群体，所以政府要为他们着想，提供生活上的方便，如廉租房要盖在好地段，交通要方便，附近一定要有公交车或火车站。在墨尔本，凡在好地段看到的三四层以上的较为整齐的楼房，大都是政府廉租房。廉租房大都配有公用洗衣机和烘干机，房顶上会另设洗衣机房，供住户免费使用。廉租房内还配有厨房设备和电烤箱。机器出了故障，政府会马上派人来修。凡是政府给的设备，维修费用都由政府负责。地毯的定期清洗和更换，楼梯、走道的清扫，廉租房周边的大片绿地和草坪，以及儿童游戏设施等，这些都由政府负责。

　　(二)政府的购房补贴

　　如前所述，购房者的租金回报率(ROI，return on　investment)已经达到5%及以上，就这笔租金收入(还未考虑房价上涨因素)基本上可以抵付银行的贷款利息支出。可见，就经济上的意义而言，在澳大利亚租房住不如自己买房住。然而，澳大利亚人推崇自由与前消费，不少人偏好租房。

　　因此，政府一直采取鼓励居民购房的政策，一是购房时给予补贴，二是每年退还一部分费用(“负税费”)，三是不实行遗产税政策。

　　例如，新南威尔士州首次置业者购买65万澳元以下的新房或楼花，将获得15000万澳元的补贴(2014年下调至1万澳元);昆士兰州首次置业者从2012年9月起可申请15，000澳币政府资助，但房价总额不得过75万澳元，且必须是新房或者楼花;维多利亚州政府从2013年7月起推行新的首次置业者补贴，补贴金额为10，000澳元。

　　(三)政府的“负扣税”制度

　　澳大利亚是一个实行“负资产负债报税”(Negative　gearing　tax　return)的国家，很多人把它称为负扣税，这种负扣税是指投资用途的支出。为了鼓励房产投资，税务局把个人房屋出租当成了一种会产生应税收入(assessable　income)的小生意。会计有一个原则叫权责发生制(accrual　account-ing)，它是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入———债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出———债务的发生进行确认。

　　简而言之，就是算账时将折旧算进去，看上去你亏了，但实际上你没亏，因为卖房子的时候没人管你的折旧。

　　例如，假设A年收入8万元，去年买了一套60万的新房子，年折旧在1.8万左右。在租房这个“小生意”上，A的其他有形支出还包括councilrate，water　rate，strata，interest……收入是rent(租金)。按保守计算，ROI=5.2.收入-支出=600元*52(一年的租金)-5.5%(贷款利率)*48万(贷款80%的年利息)-500(water　rate)-1200(strata)-600(council　rate)≈0(简单说，就是租金收入可以基本上支付该房屋的所有费用支出，包括贷款利息、税费、水费等)。那么在会计上，A这套房子的总亏损就等于折旧额18，000元。

　　接下来该重新计算今年的应纳税额(tax　liability)了。因为投资“亏损”的缘故，A今年计算税额的收入(taxible　income)变成了62000元(80000-18000)，简单算，可以退税5850元(18000*32.5%，即政府补贴)。而且，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。